Vale mais a pena doar ou vender o imóvel para os filhos?

Transferir um imóvel para os filhos em vida, seja por doação ou venda, é uma prática comum no planejamento sucessório. Essa estratégia não só contribui para a organização patrimonial, como garante maior segurança jurídica e minimiza potenciais conflitos entre herdeiros.

Entretanto, a escolha pela venda ou doação de imóvel para filhos em vida não deve ser feita de forma precipitada, uma vez que cada uma possui requisitos legais específicos, diferentes tributações e consequências distintas para pais e filhos.

Neste artigo, iremos abordar as diferenças entre a doação e a venda de imóveis de pai para filho, a incidência de impostos nas operações e a sua importância para o planejamento sucessório.

 

Quais as diferenças entre venda ou doação de imóvel para filhos em vida?

Tanto a doação quanto a venda de um imóvel para os filhos em vida são formas de antecipar a transmissão do patrimônio, mas possuem diferentes requisitos legais e consequências para os herdeiros. A escolha adequada entre elas exige que os interessados compreendam as características de cada operação e depende dos objetivos específicos da família, da situação financeira dos envolvidos e do contexto sucessório.

 

Doação de imóvel para filhos

A doação de imóvel para filhos em vida, assim como toda doação, nos termos do artigo 538 do Código Civil, consiste na transferência gratuita de bens ou vantagens para o patrimônio de outra pessoa. É frequentemente utilizada para antecipar a herança, sendo considerada um adiantamento da legítima, salvo se expressamente declarado em contrário no contrato de doação, que o bem sai da parte disponível do doador, conforme artigos 544 e 2.002 do Código Civil.

Em geral, os pais que optam por doar um imóvel para o filho visam a simplificação do inventário futuro, a redução de custos com o processo sucessório e a possibilidade de ajudar financeiramente os filhos, que podem usufruir do patrimônio antecipadamente. No entanto, também é comum que os pais queiram adiantar a transferência da propriedade do imóvel, sem abdicar da posse e do uso do bem, o que é possível pela doação com reserva de usufruto.

Trata-se, no entanto, de um ato jurídico e, como tal, deve ser formalizado. Esse ato se aperfeiçoa com a aceitação do donatário (quem recebe a doação) e, no caso de bens imóveis, exige a escritura pública para sua validade, conforme o artigo 108 do Código Civil, além do registro na matrícula do imóvel.

 

 

Venda de imóvel de pai para filho

Ao contrário da doação, a venda de imóvel de pai para filho, uma transferência onerosa, pressupõe uma contraprestação financeira, nos termos do artigo 481 do Código Civil. Diante disso, diferentemente da doação, que é um ato de liberalidade, a compra e venda busca uma equivalência econômica entre o bem e o valor recebido.

Essa modalidade é frequentemente escolhida quando os pais necessitam de liquidez financeira, desejam garantir que o filho adquira o bem de forma legítima ou simplesmente preferem que a transmissão patrimonial ocorra por meio de um negócio jurídico claro e oneroso. Para que a operação seja válida, entretanto, é essencial que o contrato de compra e venda defina claramente o preço, que deve estar de acordo com o valor de mercado, e as condições de pagamento.

Além disso, conforme o artigo 496 do Código Civil, a venda de imóvel de pai para filho exige a anuência expressa dos demais herdeiros necessários (filhos, cônjuge ou companheiro, se houver) para evitar futuras anulações. Isso se faz necessário porque presume-se que a transação poderia mascarar uma doação em detrimento dos direitos sucessórios dos outros.

A formalização da venda, assim como na doação, exige a lavratura de escritura pública em Cartório de Notas e o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis para a efetiva transferência da propriedade.

 

Comparativo da tributação: ITBI x ITCMD

Ao escolher entre a doação ou venda de imóvel de pai para filho, o interessado deve entender a natureza dos impostos aplicáveis a cada operação, suas alíquotas, base de cálculo e incidência. Neste sentido, compreender o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é essencial para o planejamento sucessório, uma vez que esses tributos têm grande impacto na transferência patrimonial.

O ITBI é um imposto de competência municipal e é aplicado sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e direitos a eles relativos, como na compra e venda de imóvel entre pais e filhos. Sua alíquota varia entre os municípios, situando-se geralmente entre 2% e 3% sobre o valor venal ou de mercado do imóvel, o que for maior. Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, aplicam a alíquota de 3%.

Em contrapartida, o ITCMD é um imposto de competência estadual e incide sobre a transmissão gratuita de quaisquer bens ou direitos, seja por causa mortis (herança) ou por doação – inclusive a doação de imóvel para filhos em vida. Nos termos do artigo 155, I, da Constituição Federal, as alíquotas do ITCMD são definidas por cada estado, mas de acordo com a Resolução n.º 9/92 do Senado Federal, há o limite máximo de 8% para esse tributo.

Hoje, há alíquotas progressivas ou fixas (São Paulo e Minas Gerais, por exemplo, estabelecem alíquotas de 4% a 5%), mas com a reforma tributária de 2024 (que aprovou a Emenda Constitucional nº 132/2023), a alíquota progressiva tornou-se obrigatória. Desde então, passaram a tramitar projetos de lei estaduais para que todos passem a definir sistemas progressivos, o que tende a elevar de forma significativa a carga fiscal e torna a organização sucessória mais desafiadora e ainda mais indispensável.

 

Cobrança do ITCMD pelo Estado em caso de doação simulada

Uma prática que, embora aparentemente vantajosa para a redução de custos tributários, acarreta graves riscos jurídicos é a realização de uma doação simulada. Isso ocorre quando se formaliza uma venda fictícia de um imóvel para o filho por um preço simbólico, muito abaixo do valor de mercado, com o intuito real de transferir o bem gratuitamente e, assim, evadir-se da incidência do ITCMD, que, em muitos casos, pode ter uma alíquota superior ao ITBI.

Conforme o artigo 167 do Código Civil, será considerado nulo o negócio jurídico quando o ato dissimulado tiver sido realizado com o intuito de prejudicar terceiros ou violar a lei. Como consequência, a venda pode ser desconsiderada e pode ser feita a cobrança retroativa do ITCMD sobre o valor real do imóvel, acrescido de multa e juros, cujo valor dependerá do caso específico e da legislação estadual.

Neste sentido, os tribunais do país têm defendido a cobrança do tributo sempre que verificada a doação dissimulada, como observamos, por exemplo, em acórdãos do TJ-GO (AC 446952-68.2008.8.09.0000), TJ-RS (AC XXXXX-72.2021.8.21.0001), da Secretaria da Fazenda de Goiás (SEFAZ-GO: 3035533371880 130/2018) e até do Superior Tribunal de Justiça – STJ (REsp 1.679.501 – GO e REsp 1.102.938 – SP).

 

Custos adicionais

Além do ITBI e ITCMD, as operações de transmissão imobiliária envolvem custos adicionais que devem ser considerados no planejamento sucessório. Os emolumentos cartorários, por exemplo, são despesas obrigatórias para a lavratura da escritura pública e o posterior registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e incidem tanto na doação quanto na venda. O valor desses emolumentos varia conforme a tabela de custas de cada estado (como esta, de Minas Gerais) e o valor do imóvel, sendo geralmente calculados sobre o valor venal ou de mercado do bem.

Além disso, deve ser observada a incidência do imposto de renda. Não há incidência de imposto de renda sobre a doação de imóvel para o doador, uma vez que não há ganho de capital, sendo a liberalidade o fato gerador do ITCMD. Contudo, o filho deve declarar o bem na sua declaração de Imposto de Renda.

Por outro lado, incidirá o imposto de renda na venda de imóveis de pai para filho se o valor de venda for superior ao custo de aquisição do imóvel pelo vendedor (o pai e/ou a mãe). A diferença será considerada ganho de capital e estará sujeita à tributação, conforme a Lei n.º 8.981/95.

Finalmente, no planejamento financeiro devem ser consideradas outras despesas, como a obtenção de certidões negativas e outras taxas, além do pagamento de honorários advocatícios quando for contratada assessoria jurídica.

 

Exemplo prático: imóvel de R$ 500.000,00

Para ilustrar as diferenças entre doação e venda de imóvel de pais para filhos, vamos considerar um bem avaliado em R$ 500.000,00:

 

1. Comparação inicial: ITCMD a 5% x ITBI a 3%

Na doação, aplica-se o ITCMD. Em estados como Minas Gerais, a alíquota é de 5%.

• 5% sobre R$ 500.000,00 = R$ 25.000,00 de ITCMD.

Na venda, aplica-se o ITBI. Em municípios como Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, a alíquota é de 3%.

• 3% sobre R$ 500.000,00 = R$ 15.000,00 de ITBI.

Comparação: em um primeiro olhar, a venda parece mais vantajosa, já que o ITBI é menor do que o ITCMD.

 

2. Quando o ITCMD é fixado em 8%

Com a alíquota máxima de 8%, a doação passa a ter um custo de:

• 8% sobre R$ 500.000,00 = R$ 40.000,00 de ITCMD.

Comparação: nesse caso, a doação se torna significativamente mais onerosa que a venda (R$ 40.000,00 contra R$ 15.000,00 de ITBI).

 

3. O impacto do Imposto de Renda na venda

Diferente da doação, a venda de imóvel pode gerar a cobrança de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Exemplo: se o imóvel foi adquirido por R$ 300.000,00 e vendido ao filho por R$ 500.000,00, há um ganho de R$ 200.000,00. Sobre esse valor incide a alíquota de 15%, resultando em:

• 15% sobre R$ 200.000,00 = R$ 30.000,00 de IR.

Assim, mesmo com ITBI menor que o ITCMD, o custo final da venda pode ultrapassar o da doação, dependendo do histórico de aquisição do imóvel.

 

Conclusão do comparativo:

• ITCMD a 5% → a doação é mais cara que a venda apenas em relação ao tributo municipal, mas pode ser vantajosa por não gerar IR.
• ITCMD a 8% → a doação pode se tornar tão ou mais onerosa que a venda.
• Venda com ganho de capital → o Imposto de Renda pode tornar a operação muito mais custosa do que a doação.

A análise dos cenários mostra que a escolha entre doar ou vender o imóvel aos filhos não pode se basear apenas na diferença imediata entre as alíquotas de ITCMD e ITBI. Em estados com alíquota de 5% para o ITCMD, a doação pode parecer mais onerosa à primeira vista, mas não sofre a incidência do Imposto de Renda sobre ganho de capital, o que, em muitos casos, equilibra os custos ou até os reduz em relação à venda.

Já nos estados que aplicam a alíquota máxima de 8% para o ITCMD, a doação se torna substancialmente mais cara, aproximando-se ou superando o custo da venda – especialmente se o imóvel foi adquirido há muito tempo e apresenta grande valorização, situação em que o ganho de capital pode gerar uma tributação expressiva.

Por isso, mais do que comparar números isolados, é fundamental avaliar o contexto patrimonial e sucessório da família. A decisão deve considerar não apenas o impacto fiscal imediato, mas também as consequências jurídicas da escolha, como a proteção dos herdeiros, a necessidade de cláusulas restritivas e os reflexos no inventário futuro.

Nesse sentido, a orientação profissional é indispensável para definir se a doação, a venda ou até um planejamento sucessório mais amplo é a alternativa mais adequada para assegurar economia, segurança jurídica e a preservação da vontade dos pais.

 

Existência de mais de um herdeiro

O direito sucessório brasileiro protege a “legítima” dos herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge), que corresponde a 50% do patrimônio do falecido. Qualquer ato de liberalidade ou transação que possa comprometer essa parcela é passível de questionamento e eventual anulação. Portanto, ao planejar a transferência de bens, deve-se considerar os direitos de todos os herdeiros para evitar futuros conflitos e judicialização da partilha de bens.

A legislação presume que a doação de imóvel para filhos em vida é um adiantamento da legítima, ou seja, um adiantamento da parte da herança que ele teria direito a receber no futuro. Dessa forma, quando o doador falecer, o bem doado deverá ser trazido à colação junto com o restante dos bens deixados, conforme os artigos 544 e 2.002 do Código Civil, para que se verifique se a doação excedeu a parte disponível do patrimônio do falecido ou prejudicou a legítima dos outros herdeiros. A colação tem como objetivo igualar as legítimas dos descendentes.

Para evitar a colação, os pais podem expressar no contrato de doação que o bem doado refere-se à parte disponível de seu patrimônio (50% que podem dispor livremente), e não à legítima. Neste caso, é fundamental que o valor doado não exceda a parte disponível, sob pena de nulidade da operação, conforme o artigo 549 do Código Civil.

Em toda venda de imóvel de pai para filho, de acordo com o artigo 496 do Código Civil, é necessária a anuência expressa dos demais herdeiros necessários e do cônjuge do vendedor para a validade da transação. Essa exigência legal busca evitar que a venda seja utilizada para mascarar uma doação em prejuízo dos outros herdeiros, que teriam seus direitos sucessórios lesados.

Se a venda for realizada sem esse consentimento, os herdeiros preteridos podem requerer a anulação do negócio no prazo de dois anos, contados da data da conclusão do ato, nos termos do artigo 179 do Código Civil. É fundamental que a anuência seja expressa e formalizada, preferencialmente na própria escritura pública de compra e venda, para conferir segurança jurídica ao ato.

 

Impactos do regime de bens dos filhos

O regime de bens adotado pelos filhos em seus casamentos ou união estável influenciam diretamente no destino dos imóveis recebidos por doação e compra, especialmente em situações de divórcio ou falecimento do herdeiro.

No regime da comunhão parcial de bens, a regra no Brasil quando não há pacto antenupcial, os bens recebidos por doação ou herança por um dos cônjuges são considerados bens particulares e não se comunicam com o patrimônio do outro, conforme o artigo 1.659, I, do Código Civil. Isso significa que o imóvel doado ou herdado não seria dividido com o ex-cônjuge. No entanto, os frutos e rendimentos desses bens (como aluguéis) adquiridos durante o casamento integram a comunhão e serão partilhados em caso de divórcio. E, caso o imóvel seja adquirido onerosamente, o bem será comum e, portanto, partilhado.

Por outro lado, no regime de comunhão universal de bens, via de regra, todos os bens presentes e futuros dos cônjuges se comunicam, incluindo os recebidos por doação ou herança, salvo expressa cláusula de incomunicabilidade na doação ou no testamento, conforme o artigo 1.667 do Código Civil. Assim, em caso de divórcio ou falecimento do herdeiro, o imóvel faria parte do patrimônio comum a ser partilhado.

Para garantir maior proteção ao patrimônio familiar e assegurar que o imóvel permaneça sob o controle dos filhos ou da linhagem desejada, os pais podem instituir cláusulas restritivas no ato de doação. Essas cláusulas servem como ferramentas para manter o patrimônio na família e proteger a vontade dos pais, conforme o artigo 1.911 do Código Civil:

• Cláusula de inalienabilidade: impede a venda do imóvel pelo donatário;
• Cláusula de impenhorabilidade: protege o bem de eventual penhora por dívidas;
• Cláusula de incomunicabilidade: impede que o bem doado seja partilhado com o cônjuge do filho em caso de divórcio, no cartório ou por processo judicial.

É importante notar que, para que essas cláusulas sejam válidas, elas devem ser expressas na escritura pública e, havendo testamento, a imposição das cláusulas requer justa causa expressa, conforme o artigo 1.848 do Código Civil.

 

 

Importância do planejamento sucessório

Diante de todos os fatores envolvidos na transferência do bem, a venda ou doação de um imóvel aos filhos não deve ser vista como um ato isolado e sim como parte do planejamento sucessório. A fim de evitar que decisões importantes sejam tomadas em momentos de fragilidade emocional, antes de optar entre vender ou doar o imóvel para um filho, os pais devem considerar o contexto familiar, as necessidades de cada herdeiro, as particularidades do patrimônio e os objetivos a longo prazo.

Um planejamento sucessório bem estruturado organiza a sucessão ainda em vida, reduzindo custos com um futuro inventário e mitigando potenciais conflitos familiares com a partilha de bens. Ferramentas estratégicas como a elaboração de um testamento, que permite dispor da parte disponível do patrimônio, a instituição de uma holding familiar, para centralizar a administração dos bens e facilitar sua transmissão, e a opção da doação ou venda do imóvel com usufruto, asseguram a vontade dos pais e permitem que eles definam como o patrimônio será distribuído e quais condições serão impostas para a sua fruição pelos herdeiros.

A implementação dessas estratégias, contudo, exige o apoio profissional especializado de advogados com experiência em direito de família e sucessões, que estarão aptos a analisar a situação específica da família, propor as soluções mais adequadas e garantir que todos os atos sejam realizados em conformidade com a legislação vigente, evitando nulidades e otimizando os resultados.

 

Conclusão

Mais do que uma simples transferência patrimonial, a venda e a doação de imóvel para filhos em vida tratam-se de atos que impactam diretamente a sucessão, a preservação do patrimônio e a relação entre os herdeiros. Por isso, a escolha deve ser pautada nas circunstâncias específicas da família e nos seus objetivos a longo prazo.

Com o suporte de profissionais especializados em direito sucessório e imobiliário, é possível optar pela modalidade mais adequada, realizar um planejamento tributário para garantir economia e segurança no pagamento de impostos, definir cláusulas protetivas e assegurar que a transmissão patrimonial ocorra de forma legítima, garantindo, sobretudo, que a vontade dos pais seja respeitada.

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