Aspectos legais do contrato de compra e venda de imóvel em inventário

A compra/venda de imóveis em inventário pode ser uma excelente oportunidade tanto para compradores/investidores quanto para os herdeiros.

De um lado, a venda do imóvel permite que os herdeiros obtenham liquidez, especialmente em situações onde há necessidade de quitar dívidas do espólio ou resolver eventuais disputas entre os herdeiros sobre o uso do bem e/ou a partilha dos recursos financeiros.

Do outro lado, compradores têm maior margem para negociar condições favoráveis, como prazos para pagamento ou descontos. Após a regularização, ainda, o imóvel pode ser valorizado no mercado, principalmente se houver potencial para reformas ou melhorias, gerando um excelente retorno.

Contudo, trata-se de um processo que exige atenção aos detalhes legais, especialmente no que diz respeito ao contrato de compra e venda.

Neste artigo, portanto, vamos explorar todos os aspectos relacionados a esse tipo de transação, incluindo os riscos, as vantagens e as melhores práticas para garantir uma negociação segura.

 

O que é um imóvel em inventário?

Um imóvel em inventário é aquele que faz parte do conjunto de bens deixados por uma pessoa que faleceu e que está sendo submetido ao processo de inventário. 

Ou seja, o inventário é uma etapa obrigatória para realizar a partilha e a transferência de propriedade dos bens do falecido para os herdeiros e/ou terceiros, como a venda de imóvel recebido como herança, por exemplo.

Existem dois tipos principais de inventário:

1. Inventário judicial: realizado por meio de um processo na Justiça, geralmente utilizado quando há litígios entre herdeiros, testamento, ou dívidas pendentes a serem resolvidas; e
2. Inventário extrajudicial: feito em cartório, sendo mais rápido e menos burocrático, desde que todos os herdeiros sejam maiores de idade, estejam de acordo e não haja testamento válido.

 

Como saber se o imóvel está em inventário?

Para saber se um imóvel está em inventário, é necessário observar alguns sinais e consultar fontes específicas que confirmem o status do bem.

Confirme se o proprietário do imóvel já faleceu. Caso sim, os bens dele (incluindo o imóvel) precisam passar pelo processo de inventário para serem transferidos aos herdeiros. Pergunte diretamente aos familiares ou representantes do falecido se o inventário já foi iniciado ou concluído.

Em seguida, solicite uma certidão atualizada da Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis correspondente. Essa certidão indicará a titularidade do bem e possíveis restrições ou pendências, como cláusulas de indisponibilidade ou outras questões legais que possam impedir a transação.

Caso o inventário seja extrajudicial, consulte diretamente o cartório onde ele foi aberto para saber a situação do imóvel. No caso de inventário judicial, consulte o advogado da família ou busque informações no processo judicial, caso tenha acesso.

Para entender com detalhes, peça acesso aos seguintes documentos:

• Plano de partilha ou sobrepartilha: ele detalha os bens incluídos no inventário e indica se o imóvel faz parte do espólio; e
• Alvará judicial ou escritura de inventário: esses documentos são usados para regularizar ou autorizar a venda do imóvel em inventário.

Consulte, ainda, eventuais débitos de IPTU na Prefeitura ou documentos fiscais associados ao imóvel, que podem indicar o nome do proprietário e possíveis pendências de inventário.

 

É possível comprar/vender um imóvel em inventário?

Sim, é possível comprar ou vender um imóvel em inventário, mas o processo depende de certas condições legais e burocráticas que variam conforme o tipo de inventário (judicial ou extrajudicial).

No caso de inventário judicial:

• É necessário obter um alvará judicial, ou seja, uma autorização emitida por um juiz permitindo a venda do imóvel.
• Todos os herdeiros devem concordar com a venda e expressar isso no processo judicial.
• A venda só pode ser concretizada após a análise do juiz, que verificará se os interesses de todas as partes estão sendo respeitados, incluindo a quitação de dívidas e o pagamento de impostos.

No caso de inventário extrajudicial:

• A venda pode ser feita diretamente no cartório de notas, desde que:
  • Todos os herdeiros concordem com a transação.
  • Não existam dívidas ou pendências que impeçam a alienação do imóvel.
• O imóvel deve estar devidamente registrado como parte do inventário e todos os impostos relacionados devem ser quitados.

Antes de realizar a compra, verifique a matrícula do imóvel, a situação do inventário e os documentos que comprovem a concordância dos herdeiros.

Certifique-se também de que o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) foram devidamente quitados.

 

Vantagens da compra/venda de imóvel em inventário

A compra de um imóvel em inventário pode oferecer diversas vantagens, especialmente para quem está disposto a lidar com as particularidades legais e burocráticas desse tipo de negociação.

Manter um imóvel gera despesas com IPTU, taxas de manutenção e possíveis taxas condominiais. A venda, portanto, elimina esses custos contínuos e alivia o orçamento dos herdeiros.

Além disso, a venda do imóvel permite que os herdeiros obtenham liquidez, especialmente em situações onde há necessidade de quitar dívidas do espólio ou resolver eventuais disputas entre os herdeiros sobre o uso do bem e/ou a partilha dos recursos financeiros.

Diante disso, há maior abertura para negociações sobre o preço e condições de pagamento.

Essa necessidade de liquidez, em conjunto com o interesse em finalizar o processo de inventário, pode levar os herdeiros a aceitarem propostas com um preço abaixo do valor de mercado, gerando uma situação vantajosa para o comprador.

Após a conclusão do processo de inventário e a regularização do imóvel, ele pode ser valorizado no mercado, especialmente se houver potencial para reformas, melhorias ou mudanças na destinação do uso.

Isto posto, é fundamental garantir que o processo seja conduzido de forma legal e que os documentos estejam em ordem. Para isso, contar com o apoio de um advogado especializado é indispensável para aproveitar essas vantagens com total segurança jurídica.

 

Contrato de compra e venda de imóvel em inventário e os procedimentos legais

O contrato de compra e venda de imóvel em inventário é um documento legal que formaliza o acordo entre os herdeiros de uma pessoa falecida (proprietários do imóvel em inventário) e o comprador. Esse contrato detalha as condições da negociação, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

Esse tipo de contrato tem particularidades importantes, pois o imóvel está inserido em um processo de partilha de bens, seja judicial ou extrajudicial, o que exige o cumprimento de requisitos legais adicionais.

Por envolver peculiaridades relacionadas ao processo de inventário, é fundamental que ele seja bem elaborado e que todas as etapas sejam seguidas com rigor, sempre com o suporte de um advogado especializado. Veja os principais passos:

 

Inclusão do imóvel no inventário

Antes de qualquer negociação, o imóvel deve estar registrado como parte do inventário do falecido. Isso é essencial para que os herdeiros tenham legitimidade para realizar a venda.

 

Concordância de todos os herdeiros

Em qualquer tipo de inventário é necessário que todos os herdeiros concordem com a venda, com alguma diferença conformo o procedimento seja em cartório ou no judiciário:

• No inventário extrajudicial: todos os herdeiros devem concordar com a venda e assinar o contrato; e
• No inventário judicial: a venda só é possível com a emissão de um alvará judicial, que é uma autorização do juiz responsável pelo processo.

 

Estrutura da proposta e do contrato de compra e venda

Após realização e aceite da proposta de compra de imóvel em inventário, elabora-se o contrato de compra e venda. O contrato deve conter cláusulas claras e detalhadas sobre:

• Identificação das partes: nome e documentos dos herdeiros e do comprador;
• Descrição do imóvel: informações completas sobre a matrícula e localização do bem;
• Preço e forma de pagamento: valores acordados, prazos e condições de pagamento;
• Condições legais: indicação de que o imóvel faz parte do inventário e que a venda está sujeita à regularização do processo; e
• Declarações e garantias: compromisso dos herdeiros de que o imóvel está livre de ônus ou dívidas que impeçam a transferência.

 

Regularização da venda

Após a assinatura do contrato:

• O comprador deve garantir que os impostos e taxas relacionadas à transferência sejam pagos, como o ITBI.
• No caso de inventário judicial, o alvará do juiz deve ser anexado ao contrato para dar continuidade à transferência no cartório de registro de imóveis.

 

Registro da transferência

Com o contrato assinado e toda a documentação regularizada, o próximo passo é registrar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando a titularidade do comprador.

 

Outras formas de alienação de bem imóvel em inventário

Além da tradicional compra e venda, existem outras formas de alienação de um bem imóvel em inventário que podem ser utilizadas, dependendo das necessidades dos herdeiros e das condições do processo de inventário.

 

Contrato de cessão hereditária

A cessão de direitos hereditários é uma modalidade bastante comum. Nesse caso, em vez de vender diretamente o imóvel, o herdeiro transfere seus direitos sobre o bem a um terceiro.

• Como funciona?
  • O herdeiro cede seus direitos sobre o imóvel em inventário a outra pessoa (física ou jurídica).
  • A cessão pode ser feita de forma gratuita ou onerosa (mediante pagamento).
  • É necessário lavrar uma escritura pública de cessão de direitos hereditários no cartório de notas.

 

• Requisitos:
  • Concordância de todos os herdeiros, caso o imóvel ainda esteja no inventário.
  • Regularização da cessão no processo de inventário, com inclusão no plano de partilha.

 

Contrato particular de promessa de compra e venda

Esse contrato é utilizado quando as partes desejam formalizar o compromisso de alienação do imóvel, mas a transferência definitiva da propriedade está condicionada à conclusão do inventário.

• Como funciona?
  • O contrato particular estipula que o comprador pagará pelo imóvel após a regularização do inventário e a emissão dos documentos necessários para a transferência.
  • Serve como uma garantia para ambas as partes, mas não transfere a propriedade imediatamente.

 

• Cuidados:
  • Certifique-se de que o contrato tenha cláusulas claras, prevendo prazos e condições para a finalização da venda.
  • Consulte um advogado para redigir ou revisar o contrato, garantindo sua validade jurídica.

 

Riscos envolvidos na compra de imóvel em inventário

Como vimos, a compra de um imóvel em inventário pode trazer boas oportunidades, mas também envolve riscos significativos que precisam ser avaliados com cuidado. 

 

Falta de regularização do inventário

A ausência da finalização do processo de inventário impede a transferência do imóvel para o comprador. Isso acontece porque, enquanto o inventário não estiver concluído, o imóvel ainda não pertence formalmente aos herdeiros.

Para garantir a validade da transação, certifique-se de que o inventário já foi finalizado ou que há autorização judicial para a venda (no caso de inventário judicial).

 

Dívidas do falecido, vinculadas ou não ao imóvel

Dívidas do falecido, como alienações fiduciárias ou pendências fiscais, podem ser atribuídas ao imóvel, comprometendo o investimento do comprador.

Caso o falecido tenha débitos maiores do que o valor do espólio, o imóvel pode ser usado para quitá-los.

Para minimizar estes riscos, realize uma due diligence completa, verificando a existência de ônus ou dívidas na matrícula do imóvel e em outros documentos fiscais.

Certifique-se de que os herdeiros tenham quitado todas as pendências antes de concluir a compra.

 

Fraudes no processo de venda

Há casos em que um ou mais herdeiros tentam vender o imóvel sem a devida autorização dos demais ou apresentam documentos falsificados. Isso pode levar a litígios futuros, anulando a compra e trazendo prejuízos financeiros.

Certifique-se de que todos os herdeiros assinaram o contrato e os documentos necessários.

No caso de inventário extrajudicial, todos os herdeiros precisam concordar com a venda do imóvel. A falta de consentimento de um deles pode tornar a transação nula. Para inventários judiciais, exija o alvará judicial autorizando a venda.

Consulte um advogado especializado para verificar a autenticidade dos documentos e a legitimidade dos herdeiros. Realize todas as etapas da compra de forma transparente e documentada.

 

Imóvel ocupado por herdeiros ou terceiros

Após a compra, o imóvel pode ainda estar ocupado por herdeiros ou terceiros, dificultando a posse pelo comprador.

Inclua no contrato de compra e venda uma cláusula que estabeleça prazos e condições para a desocupação do imóvel.

 

Procrastinação no inventário

Se o processo de inventário não avançar, o comprador pode enfrentar atrasos indefinidos na regularização da propriedade.

Exija garantias contratuais que assegurem a continuidade do processo de inventário, como prazos para sua finalização.

 

Custos adicionais não planejados

Impostos, taxas judiciais e custos de regularização documental podem elevar significativamente o valor da compra.

Isso inclui o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), e custos com cartórios e advogados.

Antes de fechar a compra, solicite um levantamento de todos os custos envolvidos.

Garanta que o contrato de compra e venda inclua cláusulas sobre a responsabilidade de pagamento de taxas e impostos.

 

Como diminuir os riscos da transação?

Para reduzir os riscos envolvidos, é fundamental adotar uma abordagem criteriosa em todas as etapas da transação. Confira as melhores práticas para garantir segurança.

 

Due diligence do imóvel

A due diligence é o processo de análise detalhada da documentação e da situação legal do imóvel. Ela é essencial para identificar possíveis problemas antes de concretizar a transação.

• Verifique a matrícula do imóvel: solicite uma certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis para identificar a titularidade, existência de ônus, hipotecas ou penhoras;
• Consulte débitos tributários: verifique se há pendências de IPTU ou taxas municipais;
• Analise eventuais restrições: confira se o imóvel está em área de proteção ambiental, tombamento ou sujeito a outras limitações legais; e
• Regularidade documental: certifique-se de que o imóvel está registrado no inventário como parte do espólio do falecido.

 

Due diligence do inventário

Além de verificar a situação do imóvel, é essencial analisar o processo de inventário para garantir que todas as exigências legais sejam cumpridas.

• Cumprimento do direito de preferência: caso um herdeiro decida vender sua parte, os demais herdeiros devem ser consultados e ter a oportunidade de exercer o direito de preferência;
• Concordância dos herdeiros: certifique-se de que todos os herdeiros concordam com a venda e assinaram os documentos necessários, especialmente no caso de inventário extrajudicial;
• Autorização judicial: para inventários judiciais, obtenha o alvará que autoriza a venda do imóvel;
• Regularidade fiscal: verifique se os impostos relacionados ao inventário, como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), foram pagos; e
• Plano de partilha: confirme que o imóvel está devidamente descrito no plano de partilha e que não há litígios entre os herdeiros.

 

Acompanhamento por advogado especializado 

Contar com um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório é indispensável para garantir a segurança jurídica da transação. Entenda os benefícios de um advogado especializado:

• Elaboração e revisão de contratos: um advogado pode redigir e/ou revisar o contrato de compra e venda, garantindo que todas as cláusulas sejam claras e protejam seus interesses;
• Verificação de documentos: ele pode analisar toda a documentação do imóvel e do inventário, identificando possíveis riscos antes da assinatura do contrato;
• Negociação com os herdeiros: o advogado pode mediar negociações e resolver eventuais divergências entre as partes; e
• Acompanhamento do inventário: caso o processo ainda não esteja concluído, o advogado pode assegurar que ele seja conduzido corretamente para evitar atrasos ou complicações.

 

Conclusão

Embora a compra de um imóvel em inventário possa ser atraente, os riscos envolvidos requerem atenção redobrada. A compra de um imóvel recebido como herança pode ser uma excelente oportunidade, desde que os cuidados legais sejam tomados. 

A melhor forma de se proteger é realizar uma análise detalhada da documentação, contar com o suporte de um advogado especializado e negociar cláusulas contratuais que garantam segurança jurídica para a transação. Assim, é possível aproveitar as oportunidades desse mercado com tranquilidade.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre inventário, compra e venda de imóveis ou qualquer um dos demais aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

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