Descubra como vender um imóvel com usufruto, suas vantagens e os impactos para o comprador

O usufruto é um direito real previsto no ordenamento jurídico brasileiro que permite a uma pessoa, o usufrutuário, usar e fruir de um bem pertencente a outra, o nu-proprietário. Ainda que a propriedade legal do imóvel continue pertencendo ao nu-proprietário, ele fica impossibilitado de usar diretamente o bem enquanto o usufruto estiver em vigor.

Quando aplicado a imóveis, isso significa que o usufrutuário pode residir ou explorar economicamente o bem, recebendo seus frutos, enquanto a propriedade permanece com o nu-proprietário, que não poderá usá-lo durante a vigência do usufruto, seja ele vitalício ou temporário.

Neste artigo, além de respondermos se a venda de imóvel com usufruto é possível, iremos abordar suas formas, o procedimento para gravar um imóvel com usufruto e sua importância no planejamento sucessório e proteção patrimonial.

 

O que é usufruto de imóvel?

Previsto nos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil brasileiro, o usufruto é um direito real sobre coisa alheia, que concede a uma pessoa, chamada de usufrutuário, o direito de usar e fruir um bem pertencente a outra pessoa, o nu-proprietário.

No contexto imobiliário, o usufruto de imóvel significa que o usufrutuário poderá se utilizar do bem, seja como moradia ou explorando comercialmente, por meio de um contrato de locação, recebendo seus frutos e rendimentos, sem que, contudo, seja o seu proprietário. A propriedade do bem permanece com o nu-proprietário que, no entanto, não pode usufruí-lo diretamente enquanto o usufruto estiver vigente.

Conforme o artigo 1.410, inciso I, do Código Civil, o usufruto poderá ser vitalício, extinguindo-se apenas com a morte do usufrutuário, ou temporário, estabelecido por prazo determinado. Poderá ser gratuito, como no caso da doação com usufruto, ou oneroso, quando instituído em contratos de compra e venda com instituição de usufruto, vendendo a propriedade e mantendo o direito de uso fica com o vendedor ou terceiro, mediante pagamento ou contraprestação.

 

Quando ele é utilizado?

A venda de imóvel com usufruto é muito aplicada no âmbito do planejamento sucessório. Por meio dessa estratégia, pode ser realizada, por exemplo, a doação da nua propriedade de um imóvel, de pais para filhos, reservando para os pais o usufruto vitalício.

Isso possibilita que os doadores continuem a residir no imóvel ou recebam aluguéis, mantendo a fonte de renda e controle sobre o bem, enquanto antecipam a transmissão patrimonial. Essa medida facilita a partilha de bens e facilita o processo de inventário.

Além disso, o usufruto de imóvel também pode ser utilizado para a proteção de bens em casos de divórcio, assegurando moradia para um dos cônjuges, ou em acordos de união estável e herança, garantindo a utilização de um bem a um companheiro mesmo após o falecimento do outro.

Da mesma forma, o usufruto é uma ferramenta jurídica versátil, aplicável não apenas a imóveis, que permite aos proprietários organizar o futuro de seus bens de maneira estratégica e segura, inclusive no contexto de uma holding familiar, onde as quotas da empresa são doadas com reserva de usufruto para manter o controle da gestão do patrimônio.

 

 

Quais são os direitos e deveres do usufrutuário e o nu‑proprietário?

Nos termos dos artigos 1.394 a 1.399 do Código Civil, na venda de imóvel com usufruto o usufrutuário tem o direito de usar o imóvel e fruir seus frutos, ou seja, obter renda pela exploração econômica. Desta forma, o usufrutuário pode alugar o imóvel, desde que sejam respeitadas as características do usufruto.

Em contrapartida, conforme os artigos 1.400 a 1.409 do Código Civil, o usufrutuário também terá deveres, como zelar pela conservação do imóvel, realizar os reparos ordinários necessários para mantê-lo em bom estado, e arcar com as despesas de condomínio, impostos e taxas que recaem sobre o bem. Também não poderá alterar a destinação do imóvel sem o consentimento do nu-proprietário, nem causar deterioração que diminua seu valor.

O nu-proprietário, por sua vez, embora não possa usar ou fruir do imóvel, detém o direito de dispor da nua propriedade, podendo vendê-la, doá-la ou gravá-la, desde que respeite o usufruto existente. Ele é o titular formal do imóvel no registro cartorário competente, e é na matrícula do imóvel que a existência do usufruto é devidamente averbada, conferindo publicidade a esse direito real e garantindo sua validade perante terceiros.

Para facilitar o entendimento dos direitos e deveres do usufrutuário e do nu-proprietário no usufruto de imóvel, veja a nossa tabela comparativa:

 

Aspecto	Usufrutuário	Nu-Proprietário
Base legal	Art. 1.394 a 1.409 do Código Civil	Art. 1.390 e seguintes do Código Civil
Direito de uso	✔ Pode usar o imóvel (residir ou explorar economicamente)	❌ Não pode usar o imóvel enquanto o usufruto estiver ativo
Fruição de frutos	✔ Pode receber renda do imóvel (ex: aluguel)	❌ Não pode usufruir dos frutos
Deveres de manutenção	✔ Deve zelar pela conservação e fazer reparos ordinários	❌ Sem obrigação de manutenção direta
Despesas e encargos	✔ Responsável por impostos, taxas e condomínio	❌ Isento dessas despesas durante o usufruto
Mudança de destinação	❌ Não pode mudar a destinação do imóvel sem consentimento do nu-proprietário	✔ Pode vetar a mudança de destinação
Deterioração do bem	❌ Não pode causar prejuízo ou desvalorização do imóvel	✔ Pode exigir reparações em caso de dano
Direito de dispor	❌ Não pode vender o imóvel (apenas seu direito de usufruto, em certos casos)	✔ Pode vender, doar ou gravar a nua-propriedade
Registro do imóvel	❌ Não é o titular registral	✔ É o titular formal no cartório (com averbação do usufruto na matrícula)

 

Como instituir o usufruto na doação ou na venda de um imóvel

A instituição do usufruto sobre um imóvel pode ser realizada tanto em operações de doação quanto de compra e venda, ambas configurando maneiras distintas de transferir a nua propriedade do bem, mantendo o direito de uso e fruição com o usufrutuário.

Em uma doação, geralmente, o doador transfere a nua propriedade do imóvel a um terceiro (o donatário), mas reserva para si o usufruto. Essa modalidade é comum em contextos de planejamento sucessório, quando os pais desejam antecipar a herança para os filhos sem perder o controle do imóvel. Nesse caso, a operação é formalizada por meio de um contrato de doação com cláusula de reserva de usufruto. 

Na compra e venda com instituição de usufruto, uma pessoa adquire a nua propriedade do imóvel e o usufruto é instituído em favor de um terceiro, ou até mesmo do próprio vendedor, que aliena a propriedade, que mantém o direito de usar o bem.

Embora menos comum que a doação com reserva, essa operação permite estruturar transações imobiliárias com fins específicos, como garantir a moradia de um familiar ou a renda de um ex-proprietário. Independentemente da natureza da transação, a formalização é imprescindível para a validade do ato.

A instituição do usufruto envolve duas etapas cartorárias fundamentais que garantem a segurança jurídica e a publicidade do ato. A primeira etapa ocorre no Cartório de Notas, onde é lavrada a escritura pública de instituição de usufruto.

Neste documento formal, são detalhadamente descritas as partes envolvidas (o instituidor, o usufrutuário e o nu-proprietário, quando distintos), a descrição completa do imóvel com sua matrícula, o tipo de usufruto que está sendo instituído (vitalício ou temporário, gratuito ou oneroso) e quaisquer condições ou termos específicos que as partes desejem acordar.

As partes devem apresentar todos os documentos pessoais e do imóvel, além de comprovar o pagamento das custas e impostos relativos à transação, como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Após a lavratura da escritura pública, a segunda etapa consiste em registrá-la na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, que é o documento que reúne todo o histórico jurídico do bem, incluindo sua propriedade e eventuais ônus.

Este registro confere ao direito o caráter de real, tornando-o público e oponível a todos, conforme o artigo 1.391 do Código Civil. Sem ele, o usufruto, embora possa ter validade entre as partes que o instituíram, não terá eficácia contra terceiros de boa-fé que adquiriram o imóvel.

Uma vez devidamente registrado, qualquer pessoa que consultar a matrícula do imóvel terá conhecimento da existência do usufruto, garantindo a segurança jurídica de futuras transações, inclusive a venda do próprio imóvel gravado, que se tratará, então, de uma venda de imóvel com usufruto.

 

Usufrutuário e nu‐proprietário podem vender o imóvel?

“Posso vender um imóvel com usufruto?” A questão sobre a possibilidade de venda de imóvel com usufruto e a capacidade de cada parte (o usufrutuário e o nu-proprietário) em alienar seus respectivos direitos ou o bem como um todo é um ponto central que gera muitas dúvidas nas transações imobiliárias.

É fundamental compreender que, quando um imóvel está gravado com usufruto, a propriedade plena está desmembrada em duas partes distintas:

• A nua propriedade, que pertence ao nu-proprietário; e
• O usufruto, ou seja, o direito de uso e gozo, que pertence ao usufrutuário.

Essa divisão implica que nem o usufrutuário sozinho, nem o nu-proprietário sozinho, podem vender a propriedade plena do imóvel sem o gravame do usufruto, a menos que haja uma ação conjunta ou a extinção prévia do usufruto.

Essa particularidade é o cerne da complexidade da venda de imóvel com usufruto, exigindo clareza e o cumprimento de formalidades específicas para que a operação seja válida e segura para todas as partes envolvidas, especialmente o comprador.

 

Venda pelo nu‑proprietário

A venda da nua propriedade é perfeitamente legal e possível pelo nu-proprietário, que pode, desta forma, alienar seu direito de titularidade sobre o imóvel. É importante ressaltar, entretanto, que o usufruto, sendo um direito real, adere ao imóvel e não à pessoa do nu-proprietário, o que significa que ele segue o bem independentemente de quem seja seu titular.

Em outras palavras, o comprador adquire apenas a “nua propriedade” do imóvel, e não a propriedade plena, pois o direito de uso e fruição do usufrutuário continua válido e intacto, e o novo adquirente, que se torna o novo nu-proprietário, deverá respeitar esse direito.

O comprador não poderá utilizar o imóvel imediatamente, nem receber seus frutos, enquanto o usufruto estiver vigente, o que, naturalmente, afeta o valor de mercado do imóvel, que tende a ser negociado por um preço inferior ao de um imóvel com propriedade plena, dada a limitação imposta ao novo adquirente.

 

Venda pelo usufrutuário

Outra pergunta frequentemente feita sobre a venda de imóvel com usufruto é se o usufrutuário pode vender o imóvel. Como não detém a nua propriedade do imóvel, o usufrutuário não pode vender o imóvel em si.

No entanto, nos termos do artigo 1.393 do Código Civil, o usufrutuário pode transferir o exercício de seu direito de usufruto a terceiros. Ele pode, desta forma, alugar o imóvel e ceder o direito de uso temporário e a percepção dos aluguéis a outra pessoa.

Também é importante destacar que, mesmo que o usufrutuário transfira o exercício do usufruto, esse direito não se torna perpétuo para o novo beneficiário. Ele se extinguirá com a morte do usufrutuário original que o instituiu, em caso de usufruto vitalício, ou com o término do prazo estabelecido, caso seja um usufruto temporário.

 

Quando a venda total é possível

Para que a venda de imóvel com usufruto vitalício ou temporário possa ser realizada em sua totalidade, isto é, para que o comprador adquira a plena propriedade do bem, livre de qualquer gravame, é indispensável que o usufruto seja extinto antes ou no momento da transação. A extinção do usufruto se dará nos termos do artigo 1.410 do Código Civil.

Uma forma comum de viabilizar a venda de um imóvel com usufruto sem restrições ao comprador é a renúncia do usufruto por parte do usufrutuário. Essa renúncia é um ato formal que deve ser realizado por meio de escritura pública e, posteriormente, averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Ao renunciar ao usufruto, o direito do usufrutuário se extingue e a propriedade plena se consolida nas mãos do nu-proprietário. Com essa consolidação, o nu-proprietário passa a ter todos os poderes sobre o bem, incluindo o de vendê-lo livremente, permitindo que o comprador adquira a plena propriedade sem gravame.

Além da renúncia, o usufruto também se extingue conforme o seu tipo: no caso do usufruto vitalício, com o falecimento do usufrutuário, e no usufruto temporário, com o fim do prazo estabelecido. Em ambos os cenários, o usufruto se extingue automaticamente, e a nua propriedade se transforma em propriedade plena. Assim, o nu-proprietário torna-se proprietário pleno e poderá, então, alienar o imóvel sem qualquer restrição.

Independentemente do motivo da extinção, seja um dos casos mais comuns citados acima ou dos outros fixados no artigo 1.410, é indispensável que a averbação da extinção do usufruto conste na matrícula do imóvel para que o comprador tenha segurança jurídica de que está adquirindo um bem livre e desembaraçado.

 

Impactos para o comprador de um imóvel com usufruto

É de suma importância que aquela pessoa interessada em adquirir um imóvel gravado com usufruto entenda todos os aspectos envolvidos nesta transação.

Como já explicamos, diferentemente da compra e venda de imóvel tradicional, onde o comprador adquire a propriedade plena e todos os direitos de uso, gozo e disposição, na venda de imóvel com usufruto, o que o comprador adquire é a nua propriedade. Isso significa que ele se torna o novo nu-proprietário do bem, detentor do título de propriedade, mas sem o direito imediato de usar, morar ou fruir do imóvel enquanto o usufruto estiver vigente.

Além disso, o nu-proprietário não poderá ocupar o imóvel, alugá-lo ou explorá-lo economicamente, pois esses direitos pertencem exclusivamente ao usufrutuário. Ele deverá respeitar integralmente o direito do usufrutuário até que o usufruto se extinga, seja pelo seu término (se temporário), pela morte do usufrutuário (se vitalício), ou por renúncia.

Diante das particularidades de um imóvel com usufruto, a realização de uma due diligence imobiliária é de suma importância para o comprador. Esse processo consiste em uma investigação profunda da documentação do imóvel e das partes envolvidas, visando identificar e mitigar riscos jurídicos, financeiros e operacionais.

Além de verificar a existência de dívidas de IPTU, hipotecas, ações judiciais sobre o imóvel e se ele se trata de um imóvel irregular, a due diligence permitirá verificar a existência do usufruto de imóvel através da matrícula do bem e da certidão de ônus reais, confirmando quem é o usufrutuário, qual o tipo de usufruto (vitalício ou temporário) e quais as condições estabelecidas.

Com essas informações, o comprador assegura que todas as informações sobre o imóvel e seus gravames são conhecidas, permitindo uma decisão de compra informada e segura, evitando litígios futuros. A due diligence imobiliária também se mostra extremamente relevante em casos nos quais há necessidade de se realizar um pedido de autorização judicial para a venda do imóvel, pois a falta dela pode invalidar a negociação – como para a venda de imóvel de incapaz (menor de idade ou curatelado, por exemplo) ou a venda de imóvel em inventário judicial.

Como também já mencionamos, a principal vantagem para o comprador que opta por adquirir um imóvel com usufruto reside na possibilidade de comprá-lo por um valor significativamente menor que o de mercado, se comparado a um imóvel similar sem qualquer gravame, um reflexo da limitação do direito de uso e gozo imposta ao comprador enquanto o usufruto persistir.

O desconto aplicado sobre o valor de mercado da propriedade plena pode variar em função da idade do usufrutuário (em casos de usufruto vitalício, quanto mais idoso o usufrutuário, menor o desconto), do prazo restante (em usufrutos temporários), e das condições do mercado imobiliário.

Existem, inclusive, empresas e fundos especializados na aquisição de nua propriedade, calculando o valor justo do imóvel com base na expectativa de extinção do usufruto e nos rendimentos que ele poderia gerar caso estivesse livre de gravame. Essas empresas trabalham como intermediárias entre investidores interessados em adquirir a nua propriedade com valor consideravelmente reduzido e proprietários de imóveis interessados em obter liquidez imediata e continuar morando no imóvel ou recebendo seus aluguéis.

 

 

Conclusão

O usufruto de imóvel representa uma ferramenta jurídica valiosa para a gestão patrimonial, permitindo que o usufrutuário utilize e beneficie-se do imóvel, enquanto a propriedade permanece com ao nu-proprietário. Essa divisão entre uso e titularidade oferece flexibilidade em planejamentos sucessórios, proteção familiar e estratégias econômicas, conferindo segurança e eficiência na transmissão e administração dos bens.

Por conta da complexidade do tema, o acompanhamento jurídico de um profissional qualificado não só garante a adequada execução da due diligence, como também da formalização do usufruto, via escritura pública e registro imobiliário, garantindo a validade e publicidade do direito, prevenindo conflitos e assegurando a transparência nas negociações, principalmente na venda de imóveis com usufruto.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

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