O que não pode faltar em um contrato de aluguel?

 

Alugar um imóvel pode ser uma excelente opção para quem busca independência e flexibilidade e não se vê ainda comprando um imóvel. Da mesma maneira, é uma alternativa para proprietários que desejam explorar o potencial econômico de seus bens, gerando renda mensal ao longo do tempo.

No entanto, antes de assinar um contrato, é fundamental que as partes envolvidas estejam cientes dos seus direitos e deveres.  Afinal, um acordo de locação bem elaborado pode evitar muitos transtornos e prejuízos futuros.

Por isso, se você está prestes a alugar um imóvel ou é um proprietário que deseja locar sua propriedade, continue lendo este artigo para saber o que não pode faltar em um contrato de locação de imóvel. Vamos lá!

 

Identificação, qualificação das partes e condição do imóvel

 

Em primeiro lugar, é preciso avaliar se o locador é de fato o proprietário ou o possuidor do imóvel. Não se exige que a locação seja feita exclusivamente pelo proprietário, mas sugerimos que ele faça parte do contrato, especialmente se existe o desejo de se implementar melhorias no bem.

Além disso, recomendamos que seja feito um “filtro” de idoneidade das partes, para evitar dissabores ao longo do caminho. Por exemplo, aconselhamos que o locador consulte se o locatário tem cobranças, protestos e execuções em andamento, pois isso pode significar maiores riscos de inadimplência.

Nesse caso, fianças, seguros-garantias e cheques cauções podem ser utilizados como formas de garantia para assegurar o pagamento das obrigações. 

Essa investigação prévia que é feita sobre a pessoa com quem se pretende negociar e sobre o imóvel objeto da negociação é chamada de due diligence imobiliária, devendo ser realizada antes de se fechar qualquer negócio imobiliário.

 

Descrição do imóvel

 

O contrato deve descrever o imóvel objeto do aluguel, incluindo sua localização, características, condições e eventuais limitações.

É recomendável também consultar a matrícula, para ver se o imóvel está livre e desembaraçado. O locatário pode se prevenir de discussões futuras quando analisa previamente a existência de penhoras, indisponibilidades, hipotecas e financiamentos.

Sobre o estado do imóvel, sugerimos que seja feito um Memorial Descritivo, anexo ao contrato de locação. Este documento explica detalhadamente as características físicas e estruturais do imóvel que será alugado. Ele é geralmente elaborado pelo proprietário ou pela imobiliária responsável pela locação, e tem como objetivo fornecer informações e imagens precisas e transparentes sobre o bem. 

Assim, passa-se a ter provas sobre a real condição do imóvel no momento imediatamente anterior à locação, o que ajuda a determinar a responsabilidade de eventual dano. Isso significa dizer que: se for constatado nas fotos do memorial que o dano já existia antes da locação, o proprietário deve arcar com as despesas de reparo; já se o dano foi posterior à locação, o inquilino é quem deve pagar.

 

Prazo

 

O contrato de locação deve estabelecer o prazo de duração do aluguel, especificando a data de início e término da locação, que pode ser ajustada por qualquer prazo. No entanto, caso o contrato preveja um prazo igual ou superior a dez anos, haverá necessidade da anuência do cônjuge. 

O ato de início e fim do contrato é representado pela entrega das chaves entre as partes. Sugerimos que este momento seja feito mediante recibo para comprovar sua efetivação.

 

Valor, taxas, impostos e forma de pagamento

 

Importante especificar o valor do aluguel, as condições de reajuste e a forma de pagamento, incluindo a data de vencimento e as penalidades em caso de atraso.

É vedada a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira, sendo mais usual a fixação de índices como o IPCA, INPC e IGP-M. Porém, destacamos que o índice IGP-Mperdeu muito espaço no mercado em virtude das altas enfrentadas nos tempos de pandemia do Covid-19.

Ademais, o acordo de locação deve estabelecer quem arcará com as taxas de condomínio, IPTU e outras despesas referentes ao uso do imóvel. No geral, quem arca com estas despesas corriqueiras é o locatário.

 

Direitos e deveres

 

Todo acordo discrimina os direitos e deveres das partes. Esta etapa pode ser ajustada de acordo com as peculiaridades de cada caso concreto. No entanto, a Lei de Locação de Imóveis Urbanos já nos revela alguns deveres padrões:

 

Pelo Locador:

•  Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
• Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
•  Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
•   Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
•  Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
•  Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
• Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
•   Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
•   Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; e
•   Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

 

Pelo Locatário:

•  Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
• Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
• Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
• Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
• Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
• Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
• Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros;
• Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
• Pagar o prêmio do seguro de fiança; e
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

 

Direito de preferência e renovação

 

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Da mesma maneira, existe a possibilidade de se convencionar no contrato de locação um direito de renovação por parte do locatário.

 

Benfeitorias

 

Segundo a Lei de Locação, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, neste caso, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Portanto, caso as partes desejem fugir à regra, devem convencionar entre si sobre o direito de indenização sobre eventuais benfeitorias/melhorias no imóvel.

 

Multas e penalidades

 

As multas são instrumentos utilizados para dar a segurança de que o contrato será efetivamente cumprido. Ela não pode ser alta demais, ao ponto de subverter o interesse do credor, nem pode ser pequena ao ponto de não coagir o devedor a adimplir sua obrigação.

Portanto, sugerimos que as penalidades contratuais sejam fixadas com base em critérios justos e equânimes com a ajuda de um profissional habilitado na área.

Além disso, é importante que a multa tenha seu valor objetivamente calculado sem maiores complexidades. Assim, aconselhamos que a penalidade seja prevista em valor fixo ou em percentual do preço dos aluguéis. Uma multa ilíquida pode demandar muito tempo de apuração e longos anos de discussão judicial.

No contrato de locação há no mínimo 3 hipóteses que necessitam de uma penalidade: 

• o atraso no pagamento do aluguel, taxas e impostos; 
• o atraso na entrega do imóvel; e 
• na rescisão contratual.

 

E para cada uma destas situações, então, deve ser prevista a respectiva multa.

 

Rescisão

 

As partes podem prever as hipóteses de rescisão antecipada do contrato de locação, como na ocasião do atraso no pagamento do aluguel, condomínio ou impostos, bem como em virtude de algum prejuízo ao imóvel ou ao proprietário.

Caso haja a rescisão antecipada do contrato, o locatário poderá devolver o imóvel, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. Logo, a penalidade fixada para a rescisão deve observar o tempo de cumprimento do acordo, reduzindo proporcionalmente o valor da multa.

Por exemplo, em um contrato de 12 meses, onde o locatário rescinde o contrato com 6 meses, dará ensejo a 50% do valor da multa rescisória, pois já se passou metade do tempo do contrato.

 

Conclusão

 

Não é possível abordar todos os pontos que um contrato de locação de imóvel pode tratar, porque as peculiaridades de cada negociação mudam bastante.

No entanto, seguir as sugestões presentes neste texto pode evitar grandes prejuízos e contribuir para uma contratação um pouco mais justa e transparente. 

Um bom contrato não é aquele com inúmeras páginas e cláusulas, mas aquele que é simples, completo e de fácil entendimento, de modo que todas as partes saibam sem dificuldades seus deveres e obrigações.

Por isso, contar com a assessoria de um bom e experiente advogado na hora de locar um imóvel pode auxiliar na economia de tempo, energia e despesas.

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