A importância da Due Diligence na compra e venda de imóveis: como diminuir riscos e evitar fraudes

A compra de um imóvel é uma das decisões financeiras mais significativas na vida de muitas pessoas. No entanto, esse processo envolve riscos que vão além das condições visíveis da propriedade.

É aí que entra a due diligence imobiliária: um processo de investigação detalhada que garante a segurança da transação.

Desde a análise da documentação até a verificação de pendências jurídicas e fiscais, a due diligence identifica potenciais problemas que poderiam comprometer a aquisição.

Este artigo explica a importância da due diligence imobiliária, destacando como ela protege compradores de surpresas indesejadas e oferece maior confiança para um investimento seguro.

 

O que significa Due Diligence (DD)?

O termo due diligence vem do inglês e refere-se a uma “devida diligência” em termos literais, ou uma investigação detalhada, de maneira contextualizada, frequentemente usada em negócios e investimentos.

No setor imobiliário, o processo de due diligence visa confirmar todas as informações essenciais sobre o imóvel e as pessoas envolvidas na negociação, verificando sua conformidade legal e analisando potenciais riscos que possam afetá-la.

Esse processo é uma prática padrão em transações mais complexas, pois garante que todas as informações pertinentes ao imóvel e às partes envolvidas sejam devidamente analisadas e julgadas de acordo com a intenção da transação.

 

O que é due diligence imobiliária?

Due diligence imobiliária é, especificamente, a análise dos aspectos legais, fiscais e documentais de uma negociação imobiliária, para garantir que ela ocorra sem riscos ocultos ou complicações futuras.

O processo inclui a verificação de todos os documentos relevantes, tanto do imóvel quanto das partes envolvidas (vendedor e comprador), além da avaliação de eventuais dívidas ou restrições que possam impedir a venda.

Durante a due diligence, verificam-se itens como certidões de débitos, matrícula atualizada, pendências fiscais e possíveis litígios que possam comprometer a propriedade ou a posse do imóvel. Por exemplo, se o imóvel foi dado em garantia em outro negócio, ele pode vir a ser penhorado para o pagamento daquela obrigação.

Dessa forma, a due diligence imobiliária protege o comprador contra fraudes, dívidas ocultas e outras complicações que poderiam surgir após a aquisição. E protege também o vendedor, ao garantir que este tenha condições de honrar o pagamento.

 

Quando fazer?

É recomendado fazer uma due diligence imobiliária sempre que se considera a compra de um imóvel e, idealmente, ela deve ser feita antes da assinatura do contrato de compra e venda de imóvel.

Realizar esse processo nas etapas iniciais da negociação permite que o comprador identifique problemas ou pendências que possam ser sanados e/ou negociados antes da conclusão e formalização da operação.

A due diligence também pode ser exigida pelos próprios financiadores ou instituições bancárias envolvidas na transação para garantir que o imóvel atenda aos requisitos legais.

Mais do que uma formalidade, a due diligence é uma medida de proteção que garante a integridade da compra, evita prejuízos e oferece uma base confiável para uma negociação transparente e segura.

 

O que é avaliado

No processo de due diligence imobiliária, vários elementos são analisados para assegurar uma compra segura. Entre os principais aspectos estão:

 

Do imóvel:

• • Regularidade;
  • Débitos fiscais, tributários, condominiais etc; e
  • Garantias e ônus reais.

Em relação ao imóvel negociado é preciso avaliar, primeiramente, as suas condições físicas e estruturais, para garantir que esteja íntegro. Em seguida, a certificação sobre a regularidade de seu registro e do pagamento de débitos vinculados ao bem certificam que o comprador não passará a ser responsável por eventuais dívidas.

Este aspecto é especialmente relevante, pois evita a possibilidade de perda do imóvel frente às dívidas de antigos proprietários, perda por evicção ou outras hipóteses de perda do bem recém adquirido.

Além disso, é necessário avaliar se aquele imóvel pode mesmo ser objeto da transação desejada. Por exemplo, um imóvel recebido em doação com cláusula de inalienabilidade não pode ser vendido. Por isso, o melhor é garantir que o imóvel esteja livre e desembaraçado, assim a negociação não trará maiores problemas.

Por outro lado, é possível que, mesmo sabendo de alguma restrição do imóvel ou possível dívida a ele vinculado, ainda assim este possa ser um bom negócio. O papel da due diligence imobiliária é possibilitar que o interessado tome uma decisão informada, conhecendo todos os riscos e então optar por seguir ou não com a transação.

 

Do vendedor:

• • Capacidade;
  • Poderes; e
  • Idoneidade para negociar aquele determinado imóvel.

É essencial avaliar a capacidade do vendedor de realizar a transação, incluindo verificação de poderes legais, idoneidade e possíveis restrições judiciais que possam afetar a venda.

Em outras palavras, é necessário verificar se o vendedor realmente pode vender aquele imóvel, seja por ser o proprietário do bem ou o seu legítimo representante. E ainda que o seja, pode acontecer dele não possuir plena capacidade civil, por ser menor de idade ou curatelado, por exemplo – neste caso, somente o representante legal ou curador poderia atuar em nome do proprietário menor ou curatelado.

 

Do comprador:

• • Patrimônio; e
  • Credibilidade para honrar com o pagamento do contrato.

Do comprador, deve-se verificar a situação financeira e a credibilidade, assegurando sua capacidade de cumprir com o pagamento do contrato e evitando problemas durante a transação.

Isso é especialmente importante quando o pagamento é feito em parcelas ou envolve financiamento.

 

A importância de uma boa due diligence imobiliária

Uma análise detalhada na due diligence imobiliária permite evitar riscos significativos, como a fraude contra credores e a fraude à execução.

Fraude contra credores e fraude à execução são práticas ilegais relacionadas ao ato de esconder ou se desfazer de bens para evitar que sejam usados para quitar dívidas. Essas situações ocorrem, por exemplo, quando um imóvel é usado para saldar dívidas ou quando há impedimentos legais à venda.

A fraude contra credores (artigos 158 e 159 do Código Civil) acontece quando alguém vende ou transfere bens para terceiros, sabendo que está endividado, com o objetivo de evitar que esses bens sejam usados para pagar as dívidas.

Já a fraude à execução (art. 792 do Código de Processo Civil) é um tipo específico de fraude contra credores que ocorre quando o devedor já está respondendo a um processo judicial de cobrança e decide transferir seus bens para terceiros.

Ao realizar uma due diligence imobiliária completa, o comprador verifica a situação do imóvel e previne possíveis litígios futuros. Essa etapa oferece maior tranquilidade e segurança jurídica, especialmente para aquisições de grande valor.

 

Lista de documentos para due diligence imobiliária

A etapa principal da due diligence imobiliária é a análise da documentação. Destacamos que cada negócio e cada imóvel possui especificidades que demandam a análise de documentos que variam conforme o contexto. Assim, a checklist de due diligence imobiliária pode ser diferente a cada transação.

Abaixo, listamos os principais documentos para compra de imóveis que devem ser avaliados a fim de assegurar a conformidade da transação e das informações apresentadas.

 

Documentos do imóvel

• • Matrícula do imóvel atualizada, que confirma a titularidade e eventuais ônus sobre o imóvel, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
  • Certidões negativas de débitos fiscais e tributários (municipal, estadual e federal);
  • Histórico de registros anteriores do imóvel, para verificar a cadeia de proprietários e assegurar que não há pendências (como o pagamento das guias de ITBI).

 

Documentos do vendedor

• • Documentos de identificação pessoal (RG e CPF – ou CNPJ e contrato social, no caso de empresas);
  • Comprovante de residência;
  • Certidões judiciais e de protesto que garantam a idoneidade do vendedor e do cônjuge (independentemente do regime de bens) do período de no mínimo 15 anos, verificando litígios ou pendências.

 

Documentos do comprador

• • Documentos de identificação (RG e CPF – ou CNPJ e contrato social, no caso de empresas);
  • Comprovante de residência;
  • Consulta de SPC/SERASA;
  • Comprovação de renda ou de capacidade financeira para cumprir o contrato, essencial para acordos de pagamento parcelado ou financiado.

 

Documentos técnicos

• • Planta da unidade ou da casa;
  • Habite-se (Auto de Conclusão de Obra);
  • Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
  • Laudos de inspeção e conformidade ambiental, quando aplicável;
  • Relatórios de vistoria técnica para verificar o estado físico e estrutural do imóvel.

 

O que deve constar no relatório de due diligence imobiliária?

Um relatório completo de due diligence imobiliária deve conter todas as informações relevantes levantadas durante o processo, acompanhado de uma análise jurídica sobre a situação identificada.

Esse documento precisa descrever os riscos identificados, apontar pendências e sugerir medidas de mitigação, quando necessário.

O relatório também deve incluir uma conclusão sobre a viabilidade da compra, ajudando o comprador a tomar uma decisão informada.

Para isso, contar com um checklist de due diligence imobiliária pode facilitar a organização de todos os elementos avaliados, começando com os documentos do imóvel, do vendedor, do comprador e técnicos listados anteriormente.

 

Quanto custa uma due diligence imobiliária?

O custo de uma due diligence imobiliária geralmente varia de 0,5% a 3% do valor do imóvel e envolve tanto as taxas de cartório, para emissão de certidões e documentos, quanto honorários advocatícios.

Esse valor depende de fatores como a complexidade da análise, a quantidade de documentos avaliados, o nível de rigor e os prazos exigidos.

Em análises mais complexas, especialmente aquelas que envolvem verificações detalhadas de histórico jurídico, fiscal e estrutural do imóvel, os custos podem chegar até 3% do valor da transação.

Para garantir que este valor seja adequadamente investido, contar com a assessoria de um advogado especializado pode fazer toda a diferença e assim assegurar que todos os detalhes foram devidamente checados e que o comprador ou vendedor, após a análise, tem uma visão clara da transação e de seus riscos envolvidos.

 

Conclusão

A due diligence imobiliária é uma etapa fundamental para a segurança e transparência em transações que envolvam imóveis. Ela é especialmente relevante em operações de compra e venda, em que os valores são mais elevados, mas também pode ser realizada antes de fechar um contrato de locação ou arrendamento, por exemplo.

Esse processo inclui a verificação de documentação necessária para compra e venda de imóvel – ou outra negociação imobiliária –, a análise de riscos e a conferência de informações sobre o imóvel e as partes envolvidas.

Realizar uma due diligence completa, portanto, permite aos interessados uma negociação muito mais segura e reduz a possibilidade de problemas legais no futuro.

Contar com um advogado especializado em transações imobiliárias pode fazer toda a diferença na efetivação de um negócio seguro e vantajoso.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre o processo, entre em contato conosco e saiba como podemos auxiliar na sua negociação de compra e venda de imóvel!

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