Entretanto, a ideia de que a escolha inicial por um regime de bens é imutável e deve perdurar para sempre, independentemente das transformações da vida, é um conceito ultrapassado.

Assim como a vida financeira, as aspirações profissionais e familiares de um casal evoluem com o passar do tempo, o ordenamento jurídico brasileiro evoluiu para permitir que as estruturas patrimoniais acompanhem essa trajetória.

A alteração de regime de bens surge, portanto, como um instrumento de liberdade e proteção, permitindo que a autonomia da vontade prevaleça sobre o formalismo engessado. Trata-se de um ato de cuidado com o patrimônio e, principalmente, com a harmonia da relação, evitando que conflitos financeiros futuros desgastem o vínculo afetivo.

O Lucchesi & Dolabela atua como um parceiro estratégico para casais que buscam alinhar sua realidade patrimonial com seus planos de futuro, focando na garantia da segurança jurídica e na preservação do legado construído a dois. Compreendemos que cada família possui uma história única e demandas específicas, exigindo soluções personalizadas que vão além da mera troca de um regime por outro.

Neste artigo, exploraremos como a legislação brasileira trata a mutabilidade patrimonial e como você pode utilizar a ação de alteração de regime de bens para fortalecer a estrutura financeira da sua família.

O que diz a lei sobre a alteração de regime de bens após o casamento?

O Direito Civil brasileiro, sob a égide do Código de 1916, consagrava o princípio da imutabilidade absoluta do regime patrimonial. Uma vez escolhido, o regime deveria reger a união até a sua dissolução.

Contudo, o Código Civil de 2002 introduziu a mutabilidade motivada como regra. O fundamento legal central encontra-se em seu art. 1.639, § 2º, que dispõe expressamente sobre a admissibilidade da alteração de regime de bens mediante autorização judicial.

Essa mudança legislativa reconheceu que o Estado não deve interferir de forma desproporcional na esfera privada das famílias, permitindo que os cônjuges adaptem suas regras de convivência econômica conforme a necessidade.

A escolha inicial do regime geralmente ocorre durante o processo de habilitação para o casamento, onde os nubentes podem optar pelo regime padrão (comunhão parcial de bens) ou, se desejarem algo distinto, celebrar um pacto antenupcial por escritura pública.

Na união estável, a lógica é semelhante, permitindo-se a eleição de regimes de bens por meio de contrato escrito.

É importante esclarecer o que é comunhão parcial de bens, pois este é o regime que a maioria dos casais adota inicialmente, seja por escolha consciente ou por falta de pacto. Nele, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento, com as exceções legais. A alteração do regime de bens permite que o casal migre deste modelo para outros, como a separação total de bens, visando uma individualização maior do patrimônio.

Hoje, mesmo após anos juntos, as partes podem buscar o Judiciário para solicitar a mudança, desde que respeitados os requisitos cumulativos: o pedido deve ser formulado em conjunto por ambos os cônjuges, ser devidamente motivado e as razões devem ter sua procedência apurada em juízo.

O Poder Judiciário atua nesse processo como um fiscal da legalidade, assegurando que a mudança não sirva de artifício para prejudicar terceiros ou credores. E na união estável, como veremos adiante é possível proceder à alteração de regime de bens extrajudicial, em cartório. A mutabilidade é a regra da autonomia, mas sempre sob o manto da proteção à boa-fé e à integridade das relações jurídicas preexistentes.

Quando vale a pena mudar? Motivações estratégicas

A decisão de realizar a alteração de regime de bens após o casamento fundamenta-se, na maioria das vezes, em visões estratégicas de médio e longo prazo.

Um dos cenários mais comuns envolve a proteção patrimonial em face de novos empreendimentos ou riscos empresariais. Se um dos cônjuges decide ingressar em uma atividade econômica de alto risco, a manutenção de um regime de comunhão de bens pode expor o patrimônio comum da família a eventuais dívidas da empresa.

Nesses casos, a transição para a separação de bens funciona como uma proteção, garantindo que os ativos do outro cônjuge fiquem a salvo de uma eventual penhora ou processos de cobrança judicial direcionados ao empresário.

O planejamento sucessório também é um motivador para essa mudança. Ao ajustar o regime, o casal pode facilitar um futuro inventário, definindo previamente como se dará a transmissão da herança. Em casos mais complexos, a alteração de regime pode ser o prelúdio para a criação de uma holding familiar, otimizando a gestão de ativos e reduzindo a carga tributária na sucessão.

A evolução da dinâmica de renda do casal e a busca por maior autonomia financeira também entram na balança. Casais em que ambos possuem carreiras sólidas e independentes muitas vezes preferem gerir seus investimentos de forma autônoma, sem a necessidade de outorga conjugal para cada transação imobiliária ou financeira.

Sob a ótica da eficiência jurídica defendida pelo Lucchesi & Dolabela, antecipar essas questões evita que problemas como o protesto de título de um dos parceiros afete a estabilidade de toda a família.

O passo a passo da alteração do regime de bens

A alteração para casais unidos pelo casamento é um procedimento de jurisdição voluntária que ocorre obrigatoriamente pela via judicial. O primeiro passo é a elaboração de uma petição inicial conjunta, consensual, assinada por ambos os cônjuges e seu(s) advogado(s).

Na petição deve constar a exposição motivada das razões que levaram o casal a desejar a mudança. O juiz analisará os motivos apresentados, que devem demonstrar que a alteração visa a melhor gestão dos interesses familiares e não a ocultação de patrimônio. O Ministério Público atua como fiscal da ordem jurídica, podendo opinar sobre a necessidade de mais provas ou documentos.

Um elemento fundamental é a demonstração de que a mudança não prejudicará terceiros. Para isso, o casal deve apresentar uma série de certidões negativas (tributárias, cíveis, trabalhistas e de protesto) para provar que não há execuções em curso que seriam frustradas pela mudança de regime.

O juiz também determinará a publicação de editais no órgão oficial e na imprensa, conferindo ampla publicidade à pretensão do casal. Esse prazo de edital permite que eventuais credores se manifestem, garantindo que o ato não oculte uma fraude à execução.

Após o magistrado apurar a procedência das razões e a inexistência de óbices, é proferida a sentença autorizando a modificação do regime. Com o trânsito em julgado, os mandados de averbação são expedidos para os cartórios competentes.

É essencial que a alteração seja anotada no Cartório de Registro Civil onde foi celebrado o casamento, para que a certidão de casamento passe a refletir o novo regime. Simultaneamente, se o casal possuir imóveis, a sentença deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação na matrícula de cada bem.

Esse rigor processual é o que confere a estabilidade necessária para que o casal prossiga com atos como a venda ou a doação de imóvel para filhos sob a nova regra patrimonial, por exemplo.

Alteração na união estável: o caminho extrajudicial

Diferentemente do casamento, a alteração de regime de bens na união estável possui uma flexibilidade maior, especialmente após as recentes atualizações normativas. O Provimento nº 141/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) simplificou drasticamente a vida dos companheiros que desejam ajustar sua vida econômica.

Se a união estável já estiver formalizada por escritura pública ou termo em cartório, a alteração pode ser realizada de forma extrajudicial, sem a necessidade de uma ação judicial demorada. A alteração de regime de bens extrajudicial é uma das maiores vitórias recentes da desburocratização no Direito de Família, permitindo que casais resolvam questões patrimoniais com a mesma velocidade com que mudam seus objetivos de vida.

A agilidade desse procedimento beneficia especialmente casais que buscam respostas rápidas para demandas de mercado. Imagine um casal em união estável que decide criar uma holding familiar e precisa que os regimes de bens dos sócios estejam alinhados para otimização fiscal e sucessória. Pela via do cartório, essa transição pode ser concluída em poucos dias, desde que não existam filhos menores ou incapazes, situação que ainda pode exigir a via judicial para proteção dos interesses dos vulneráveis.

Para uniões registradas, a alteração de regime de bens em cartório exige apenas que as partes compareçam e manifestem sua livre vontade perante o tabelião, acompanhadas ou não de advogado (embora a consultoria jurídica seja sempre recomendada para evitar nulidades). O registrador civil tem o dever de verificar a licitude do pedido e garantir que a mudança não fira direitos de credores.

Efeitos da mudança: o que acontece com os bens anteriores?

Uma das principais dúvidas dos casais é sobre o destino do patrimônio construído antes da mudança. A regra geral consolidada pelo ordenamento jurídico é que a alteração produz efeitos ex nunc, ou seja, dali para frente. Isso significa que os bens adquiridos sob o regime de comunhão parcial de bens permanecem regidos por aquelas regras, preservando-se a meação já consolidada.

A nova configuração passará a reger apenas os atos e aquisições realizados após a formalização da mudança. Essa diretriz visa evitar a instabilidade jurídica e garantir que as expectativas de terceiros que contrataram com o casal não sejam frustradas de forma retroativa.

Contudo, o tema dos efeitos retroativos (ex tunc) é alvo de discussões no STJ. Em decisões recentes (REsp n. 1.671.422/SP, por exemplo), o tribunal tem admitido que os cônjuges possam convencionar a retroatividade dos efeitos no âmbito interno do casal, desde que isso não prejudique direitos de terceiros de boa-fé. Em geral, essas decisões de admissão da retroatividade são proferidas em contextos em que o regime passa de separação para comunhão, pois amplia-se as garantias patrimoniais de terceiros. Além disso, é importante destacar que se o casal deseja que o novo regime unifique todo o patrimônio desde o início da união, isso deve ser expressamente pactuado e analisado pelo juiz.

No Lucchesi & Dolabela orientamos nossos clientes sobre a melhor forma de estruturar essa transição, muitas vezes recomendando que se realize uma partilha de bens parcial ou total no momento da alteração, garantindo que cada um saiba exatamente qual parcela do patrimônio antigo lhe pertence individualmente antes de iniciar a nova fase.

Essa clareza é vital para evitar surpresas em casos de dissolução por morte ou divórcio. Sem uma transição bem definida, o futuro inventário pode se tornar um campo de batalha para herdeiros e o cônjuge sobrevivente.

Conclusão

Manter o regime patrimonial alinhado com a realidade do casal é mais do que uma formalidade jurídica: é um ato de cuidado, respeito e estratégia. A vida é dinâmica, e as regras que regem o patrimônio da família não devem ser um fardo ou uma fonte de insegurança, mas sim um suporte para o crescimento e a paz do casal.

A alteração do regime de bens representa a liberdade de escolher, a qualquer tempo, o melhor caminho para proteger o que foi construído com esforço. Reitera-se que este processo, seja ele judicial ou extrajudicial, deve ser conduzido com absoluta transparência e rigor técnico para evitar prejuízos em questões de pensão alimentícia, sucessões ou dívidas passadas.

É um investimento na estabilidade futura do núcleo familiar, prevenindo litígios desgastantes que muitas vezes ocorrem no momento de um eventual divórcio, no cartório ou no judiciário, ou falecimento por falta de clareza nas regras patrimoniais.

A equipe do escritório Lucchesi & Dolabela possui vasta experiência em conduzir esses processos com a discrição e o rigor técnico que cada família merece. Entendemos que cada casal possui uma história única e necessidades específicas, por isso oferecemos uma análise personalizada de cada situação, desde a elaboração do pacto antenupcial até as estratégias mais complexas de blindagem e sucessão.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos tópicos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo, acompanhe nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e nos avalie no Google. Saber se essas informações lhe foram úteis é muito importante para nós!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

Historicamente, a busca por eficiência tributária levou muitos contribuintes a optarem por produtos de previdência privada como Plano Gerador de Benefício Livre (PGBL), Vida Gerador de Benefício Livre (VGBL) e seguros de vida, vistos não apenas como investimentos ou proteção, mas como ferramentas ágeis do planejamento sucessório.

No entanto, nos últimos anos, uma discussão de grande relevância jurídica e econômica emergiu, centrada na incidência do ITCMD sobre a previdência privada e seguros de vida. Esse panorama normativo sofreu uma alteração significativa com o recente posicionamento do Supremo Tribunal Federal (STF) e os desdobramentos da reforma tributária.

Neste artigo, explicamos o que é ITCMD, PGBL e VGBL, o que mudou com a decisão do STF e a reforma tributária, quais os impactos práticos para herdeiros e beneficiários e como eles podem pedir a restituição do imposto de inventário que tenha sido pago indevidamente.

ITCMD e planejamento sucessório

Previsto no artigo 155 da Constituição Federal, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é um imposto de competência dos estados e do Distrito Federal, cuja finalidade é tributar a transmissão de bens e direitos a título gratuito, seja pela morte do proprietário (causa mortis) ou por ato de liberalidade em vida (doação).

Popularmente conhecido como imposto de inventário, é o tributo que os herdeiros devem recolher para formalizar a transferência da propriedade dos bens deixados pelo falecido. A alíquota varia conforme o estado, podendo chegar, atualmente, a 8%, teto estabelecido pelo Senado Federal. A falta de planejamento para o pagamento desse imposto pode inviabilizar o acesso aos bens, obrigando a família a dispor de patrimônio de forma precipitada para quitar a dívida fiscal.

Nesse contexto, o planejamento sucessório surge como um conjunto de estratégias jurídicas e financeiras destinadas a organizar a transferência do patrimônio de forma eficaz, célere e, quando possível, menos onerosa. O objetivo é evitar conflitos familiares, garantir que a vontade do titular do patrimônio seja respeitada e assegurar liquidez para o pagamento das despesas inevitáveis.

O testamento, a constituição de uma holding familiar, a partilha de bens em vida, ou mesmo a venda ou doação de imóvel para filhos em vida, são estratégias que visam otimizar essa transição. Ainda dentro desse planejamento, a previdência privada e o seguro de vida sempre ocuparam posições de destaque e, diferentemente dos bens imóveis, veículos ou aplicações financeiras tradicionais, que obrigatoriamente entram no processo de inventário, esses instrumentos possuem naturezas jurídicas distintas que, em tese, os afastariam da incidência do imposto sobre herança.

Planos de PGBL, VGBL e Seguro de vida

Nem todo valor recebido após o falecimento integra a herança. É o caso da previdência privada e do seguro de vida. A herança representa o conjunto de bens, direitos e obrigações transmitidos aos herdeiros por sucessão legítima ou testamentária, e sua transferência está, via de regra, sujeita ao processo de inventário e à incidência do ITCMD.

Por outro lado, o capital segurado ou previdenciário, proveniente de seguros de vida ou de planos de previdência complementar aberta, possui uma natureza jurídica distinta. Eles são geralmente oferecidos por instituições financeiras e se dividem em duas modalidades principais: o PGBL (Plano Gerador de Benefício Livre) e o VGBL (Vida Gerador de Benefício Livre).

O VGBL, em sua essência, é classificado como um seguro de vida com cobertura por sobrevivência, o que significa que os valores acumulados e pagos aos beneficiários em caso de morte do titular são considerados capital segurado, não integrando o espólio e, portanto, não se sujeitando ao processo de inventário.

Foi justamente em relação ao PGBL que surgiu a discussão sobre a incidência de ITCMD. Embora também seja um plano de previdência, historicamente gerou maior controvérsia quanto à sua natureza jurídica, sendo por vezes interpretado como aplicação financeira e, consequentemente, passível de integrar a herança, sujeitando-se, segundo algumas legislações estaduais, à incidência do ITCMD.

A controvérsia residia no fato de que, embora a legislação civil afastasse o caráter de herança, as legislações estaduais buscavam enquadrar o ITCMD sobre previdência privada, entendendo como fato gerador do tributo a partir do argumento de que haveria transmissão de patrimônio aos beneficiários. Mas, como veremos adiante, o Supremo Tribunal Federal firmou compreensão no sentido de afastar essa pretensão dos estados de submeter tais valores à tributação – o que foi confirmado em lei pela reforma tributária.

Previdência privada e seguro de vida no planejamento sucessório 

A previdência complementar aberta e o seguro de vida desempenham um papel cada vez mais relevante como instrumentos eficazes no planejamento sucessório. A principal vantagem desses mecanismos está em sua característica de desvinculação do processo tradicional de inventário, permitindo que os recursos sejam pagos diretamente aos beneficiários designados, de forma ágil e desburocratizada, logo após o falecimento do titular.

Essa agilidade é um fator relevante principalmente diante do contexto em que é aplicado, em momentos de luto, quando a família se depara com a necessidade de acesso a recursos financeiros para cobrir despesas imediatas. Além disso, a não inclusão desses valores para fins de inventário confere uma camada adicional de proteção patrimonial, uma vez que eles não ficam sujeitos a credores ou a disputas inerentes ao processo sucessório comum.

Além disso, a previdência privada permite a livre indicação de beneficiários, respeitada a legítima dos herdeiros necessários quando as contribuições ferirem a parte indisponível do patrimônio, oferecendo uma flexibilidade que nem sempre é possível em outros formatos de sucessão.

Ao incorporar o plano PGBL e VGBL e seguros de vida em uma estratégia de planejamento sucessório, os interessados podem assegurar que parte de seu patrimônio seja transferida de maneira mais eficiente, protegida e com menor carga tributária, complementando outros instrumentos como o testamento ou a holding familiar.

A utilização consciente desses produtos financeiros oferece uma alternativa moderna e segura para a transmissão patrimonial, adaptando-se às necessidades específicas de cada família e contribuindo para a preservação do legado financeiro.

Decisão do STF acerca da incidência de ITCMD sobre previdência privada

O debate sobre a incidência do ITCMD sobre PGBL, VGBL e seguro de vida chegou ao ápice no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1.363.013, sob o Tema 1.214 de Repercussão Geral, pelo Supremo Tribunal Federal, em que fixou tese de grande impacto para o direito tributário e sucessório.

De forma unânime, o STF declarou a inconstitucionalidade da cobrança do ITCMD sobre os repasses de valores e direitos relativos a planos de previdência complementar aberta, especificamente o VGBL e o PGBL, aos beneficiários em caso de morte do titular do plano.

A fundamentação jurídica adotada pelo STF baseia-se na natureza contratual dos planos de previdência privada. Os Ministros entenderam que os valores acumulados em VGBL e PGBL, bem como o capital segurado de seguros de vida, possuem natureza securitária ou previdenciária, e não sucessória ou hereditária.

Desse modo, o recebimento desses valores pelos beneficiários decorre de um vínculo contratual preexistente, estabelecido entre o titular e a instituição de previdência ou seguradora, e não de uma transmissão causa mortis que integraria o inventário do falecido.

Ao afastar a integração desses ativos ao espólio, a decisão do STF consolidou que a cobrança do ITCMD sobre previdência privada contraria os princípios constitucionais e desvirtua a finalidade desses instrumentos de proteção familiar e planejamento sucessório.

A tese firmada, de caráter vinculante, estabelece um marco significativo ao uniformizar a interpretação jurídica em todo o território nacional, impactando um grande número de ações pendentes e proporcionando maior segurança jurídica aos contribuintes. E é importante mencionar que, em março de 2025, o STF rejeitou pedido de modulação de efeitos, confirmando que a decisão possui eficácia plena e retroativa, permitindo a aplicação da tese a casos passados e futuros.

O que muda com a reforma tributária

A decisão do Supremo Tribunal Federal ganhou um reforço legislativo com os avanços da reforma tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023. A Lei Complementar 227/2026, promoveu uma importante alteração ao expressamente excluir a incidência do ITCMD sobre previdência privada e seguro de vida, particularmente os planos PGBL e VGBL (art. 150, III). Essa exclusão legislativa elimina qualquer margem para futuras controvérsias sobre o tema.

Além dessa clarificação, uma das inovações mais significativas da reforma tributária é a obrigatoriedade de progressividade das alíquotas do ITCMD, o que significa que os estados passarão a adotar percentuais maiores para transmissões de maior valor, podendo atingir o limite de 8% estabelecido pelo Senado.

A base de cálculo do imposto também será fixada de acordo com o valor de mercado dos bens, a fim de coibir a subavaliação e garantir maior transparência na tributação de grandes patrimônios. Outro ponto de destaque é a ampliação da base de incidência do ITCMD para incluir bens e direitos localizados no exterior, corrigindo lacunas na legislação anterior e fechando espaço para planejamentos sucessórios internacionais que buscavam evitar a tributação.

A Emenda Constitucional nº 132/2023 também definiu que a competência tributária para bens móveis, títulos e créditos será do estado onde era domiciliado o falecido ou o doador, visando afastar a possibilidade de escolha por um estado com tributação mais favorável. Tais mudanças demandam uma reavaliação das estratégias de planejamento sucessório existentes, dada a nova roupagem do ITCMD, que exige do contribuinte uma abordagem cuidadosa.

Impactos práticos para herdeiros e beneficiários

O principal reflexo da decisão do STF para herdeiros e beneficiários, somada à exclusão expressa pela reforma tributária da incidência do ITCMD sobre PGBL, VGBL e seguro de vida, está na agilidade no acesso aos recursos financeiros.

Com a não incidência do imposto e a natureza contratual desses produtos, os valores são pagos diretamente aos beneficiários designados, sem a necessidade de aguardar a finalização do inventário – muitas vezes, complexo e demorado. Essa desburocratização é fundamental em um momento de perda, pois garante que os recursos estejam disponíveis rapidamente para as necessidades imediatas da família.

Adicionalmente, a ausência de tributação pelo ITCMD representa uma significativa redução de custos. Considerando uma alíquota média de 4% a 8% (dependendo do estado), a isenção sobre os valores de PGBL, VGBL e seguro de vida preserva uma parcela relevante do patrimônio transferido aos beneficiários. 

E além de não haver o pagamento do imposto de transmissão, os beneficiários também são poupados das custas processuais e dos honorários advocatícios usualmente associados ao inventário judicial.

Essa economia e agilidade podem ser substanciais, preservando o patrimônio que se destina à proteção familiar e evitando situações dramáticas, como a necessidade de ter de vender bens do espólio, a exemplo da venda de imóvel em inventário, para cobrir despesas de vida ou os próprios impostos e taxas do processo sucessório.

Com os recursos da previdência isentos e liberados rapidamente, a família ganha fôlego para conduzir o processo de inventário e a partilha de bens com tranquilidade, negociando melhor eventuais vendas ou mantendo os imóveis na família, se assim desejarem.

Restituição do ITCMD pago indevidamente

A tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.214, que reconhece a inconstitucionalidade da incidência do ITCMD sobre previdência privada e seguro de vida, abre um precedente importante para os contribuintes que, no passado, efetuaram o pagamento desse imposto sobre tais ativos.

Aqueles que foram obrigados a recolher o ITCMD sobre PGBL e VGBL ou seguros de vida, em conformidade com legislações estaduais que previam essa cobrança, mas que passou a ser indevida, possuem agora o direito de pleitear a restituição dos valores pagos. A decisão do STF possui caráter vinculante e eficácia retroativa, consolidando o direito à repetição do indébito, que é a devolução do imposto recolhido a maior ou indevidamente.

No entanto, é fundamental observar o prazo prescricional para o exercício desse direito, que é de cinco anos, contado a partir da data do pagamento indevido, conforme estabelecido no artigo 168, inciso I, do Código Tributário Nacional. A análise de cada caso é individual e exige a verificação das circunstâncias específicas do recolhimento, garantindo que todos os requisitos legais para a restituição sejam atendidos.

Como solicitar a restituição do ITCMD pago indevidamente 

Para solicitar a restituição do ITCMD pago sobre previdência privada ou seguros de vida, nos últimos 5 anos, os beneficiários têm duas vias principais à disposição: a administrativa e a judicial.

A via administrativa envolve um requerimento formal junto à Fazenda Pública do estado que efetuou a cobrança. Este procedimento exige a apresentação de uma série de documentos comprobatórios e a observância de ritos específicos estabelecidos por cada Secretaria de Fazenda Estadual.

Caso a via administrativa não seja viável ou o pedido seja indeferido, resta a via judicial. Nesse cenário, é necessário ingressar com uma ação de repetição de indébito tributário.

Para valores que não ultrapassem quarenta salários mínimos, é possível buscar a restituição do ITCMD perante os Juizados Especiais da Fazenda Pública, o que representa um rito mais simplificado e rápido.

Seja qual for a via, a assistência de um advogado especializado em direito tributário e sucessório é altamente recomendada. Este profissional poderá orientar sobre a melhor estratégia, seja ela administrativa ou judicial, auxiliar na reunião da documentação necessária e elaborar o pedido de restituição, que deve ser devidamente fundamentado na decisão do STF e no art. 150, inciso III, da Lei Complementar 227/2026.

Muitas vezes, o sucesso do pleito de restituição depende da correta organização e apresentação dos documentos essenciais que devem instruir o pedido. Eles incluem, mas não se limitam a:

• Comprovantes de recebimento dos valores do plano de previdência ou seguro de vida;
• Comprovantes de pagamento do ITCMD sobre esses valores;
• A data e o valor exato recolhido;
• A comprovação do falecimento do titular. 

Conclusão

A decisão do STF, que consolidou a inconstitucionalidade da cobrança do ITCMD sobre previdência privada e seguros de vida, aliada às importantes disposições da reforma tributária que expressamente excluem tais ativos da incidência do imposto, representa uma transformação significativa no cenário do planejamento sucessório no Brasil.

Essas mudanças conferem maior segurança jurídica e previsibilidade para milhões de famílias que utilizam a previdência complementar aberta e o seguro de vida como instrumentos de proteção familiar e de sucessão patrimonial.

A clareza acerca da não tributação desses valores pelo ITCMD reforça a atratividade desses produtos, que permitem a transmissão de patrimônio de forma mais ágil, protegida e com menor carga tributária, desvinculando os recursos do moroso e complexo processo de inventário.

Este novo panorama não apenas simplifica o acesso a recursos para os herdeiros em momentos delicados, mas também contribui para a desoneração de custos que, de outra forma, poderiam comprometer a estabilidade financeira dos sucessores. 

Diante de tais transformações, a necessidade de acompanhamento profissional torna-se ainda mais importante.

A adequação das estratégias de planejamento sucessório à nova realidade jurídica e tributária exige o aconselhamento de advogados especializados em direito sucessório e tributário, que podem oferecer a experiência necessária para otimizar a estrutura patrimonial e garantir que o processo de transmissão ocorra da maneira mais eficiente e segura, maximizando os benefícios para as futuras gerações.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos tópicos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo, acompanhe nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e nos avalie no Google. Saber se essas informações lhe foram úteis é muito importante para nós!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

Neste artigo, explicaremos como funciona o processo do pedido de autorização judicial para a venda de imóvel de incapaz e quando ela é necessária, além das limitações ao uso do valor recebido pelos responsáveis pelo incapaz e os cuidados que o comprador deve ter ao celebrar o negócio.

Quando é necessário fazer um pedido de autorização judicial para venda de imóvel?

A necessidade de um pedido de autorização judicial para venda de imóvel surge sempre que a plena disponibilidade do bem for legalmente restringida, seja por sua natureza ou pela existência de interesses de terceiros protegidos pela lei, sendo o caso da venda de imóvel de incapaz – inclusive a venda de imóvel com herdeiro incapaz – um dos exemplos mais comuns.

Quando o bem pertence ao espólio, é ideal a formalização de contrato de compra e venda do imóvel em inventário, uma vez que a alienação para quitação de dívidas ou viabilização da partilha depende de autorização judicial, conforme o art. 619, I, do Código de Processo Civil, que condiciona o ato à oitiva dos interessados e à decisão do magistrado.

Igualmente, o ato de disposição pode ser complexo em virtude do regime de propriedade estabelecido por instrumentos de planejamento familiar e conjugal, tais como o pacto antenupcial, que define o regime de bens e que influenciará diretamente a forma como se dará a partilha de bens, em caso de divórcio, ou a sucessão, em caso de óbito. Da mesma forma, a restrição existirá na presença de direitos reais de terceiros sobre o bem, a exemplo da venda de imóvel com usufruto. Em todos estes cenários, a chancela judicial é um pressuposto de validade.

Ademais, a ausência de regularidade registral do imóvel, caracterizando um imóvel irregular, pode levar as partes a buscar o Judiciário para sanar a pendência antes da efetivação da venda de imóvel em inventário, garantindo que a aquisição da propriedade seja de fato plena. O pressuposto é que, existindo um interesse legalmente protegido que possa ser afetado pela alienação, a supervisão judicial se torna uma etapa procedimental indispensável.

É possível vender imóvel de incapaz?

Nos termos dos artigos 3º e 4º do Código Civil, considera-se incapaz a pessoa que não possui a plena capacidade civil para administrar seu patrimônio e praticar atos da vida civil de forma autônoma, englobando os menores de dezesseis anos (absolutamente incapazes), e os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos, além daqueles que, por causa permanente ou transitória, não podem exprimir sua vontade e encontram-se sob o regime de curatela (relativamente incapazes).

Como regra geral, a venda de imóvel de incapaz é restringida, visando proteger o patrimônio da pessoa representada. Nos termos do art. 1.691 do Código Civil, essa restrição não representa uma proibição absoluta, mas sim uma exigência de que qualquer ato de disposição patrimonial que onere ou aliene bens seja submetido à autorização prévia do Poder Judiciário.

Motivos legais para a venda

Conforme o art. 1.691 do Código Civil, não é permitida a venda por mera vontade do representante legal. O pedido de autorização judicial para venda de imóvel de incapaz deve estar fundamentado em razões de necessidade ou utilidade manifesta para o incapaz.

Entre os exemplos mais comuns de motivos que justificam a emissão do alvará judicial para venda de imóvel de incapaz, está a necessidade financeira premente, como a utilização dos recursos para custear um tratamento médico prolongado e caro que o incapaz necessita ou para a manutenção de sua subsistência digna.

Outra situação comum é a aquisição de um imóvel mais adequado às necessidades do representado, como um imóvel térreo ou mais bem localizado para garantir acessibilidade, ou ainda quando o imóvel atual corre o risco de deterioração, exigindo grandes reparos que não se justificam frente à possibilidade de alienação.

Assim, conforme o art. 1.750 do Código Civil, o juiz somente autorizará a alienação quando esta representar uma manifesta vantagem patrimonial, seja para evitar um prejuízo maior ou para atender a uma necessidade imediata e inadiável do incapaz, devendo o representante legal demonstrar que o ato é mais benéfico do que a manutenção do patrimônio nas condições atuais.

Por que a autorização judicial é obrigatória?

A obrigatoriedade da autorização judicial decorre diretamente do papel protetivo que o Estado exerce em relação às pessoas que não podem manifestar sua vontade ou exercer plenamente seus direitos civis. O Poder Judiciário é o fiscal dessa proteção. Nos termos dos arts. 1.689, 1.691 e 1.749 do Código Civil, o patrimônio do incapaz, seja ele proveniente de herança, contrato de doação ou adquirido de outra forma, não está à livre disposição de seus representantes, sejam eles pais, tutores ou curadores.

A administração dos bens deve ser exercida no exclusivo interesse do proprietário, sendo a alienação um ato que transcende a mera gestão, uma diminuição patrimonial que só se justifica se for revertida em benefício claro e imediato, como, por exemplo, parte de um planejamento sucessório.

O juiz, auxiliado pelo Ministério Público, que atua como fiscal da lei em todos os processos que envolvem incapazes, realiza um controle de mérito sobre a conveniência e a oportunidade da venda, evitando que o patrimônio seja dilapidado ou que o representante legal aja em interesse próprio.

Este controle é ainda mais relevante em estruturas complexas, como aquelas geridas por uma holding familiar, onde a venda de ativos exige a mesma formalidade se houver quotas ou bens em nome de um incapaz.

O que acontece se o imóvel de incapaz for vendido sem autorização judicial?

Conforme o art. 166, I, do Código Civil, uma venda realizada sem a observância do rito legal, especialmente a obtenção do alvará, é considerada nula de pleno direito, pois desrespeita o requisito de capacidade e forma prescrito em lei, ou anulável (art. 171 do Código Civil), a depender do grau de incapacidade do proprietário.

Além do risco de perda do imóvel e do dinheiro investido no contrato de compra e venda com incapaz, o representante legal que age sem a devida chancela judicial pode ser responsabilizado civil e criminalmente pela gestão danosa do patrimônio do representado. Isso pode incluir a obrigação de repor o patrimônio e até mesmo gerar a perda da representação legal.

E, do outro lado da transação, para o comprador, essa situação gera insegurança jurídica, pois ele adquire um bem que poderia ser objeto de uma ação judicial de anulação, ainda que esteja de boa-fé.

Como funciona o processo de autorização judicial para venda de imóvel de incapaz

Para a obtenção de autorização judicial para a venda de imóvel de curatelado ou menor de idade, o pedido deve tramitar como uma ação de jurisdição voluntária perante o juízo competente, seguindo o rito de expedição de alvará judicial previsto no art. 725, VII, do Código de Processo Civil. O representante legal deve demonstrar ao juiz, de forma inequívoca, a necessidade ou a utilidade da alienação.

O juiz não está restrito à vontade do representante e do incapaz, se este puder se manifestar, e deve sempre zelar pelo interesse do representado. Assim, o magistrado pode impor condições específicas para a realização da venda, como a exigência de que o valor obtido seja imediatamente depositado em conta judicial vinculada ao processo, ou que seja utilizado para a aquisição de um novo bem.

Além disso, o juiz tem a prerrogativa de negar o pedido se entender que a venda não traz o benefício esperado ou que o preço proposto é inadequado.

Conforme o art. 178, II,  do Código de Processo Civil e o art. 201 do ECA, a participação do Ministério Público como fiscal da lei é obrigatória em todas as fases, emitindo pareceres técnicos sobre o mérito do pedido. Este rigor procedimental deve ser observado de forma análoga nos casos de venda ou doação de imóvel para filhos em vida, com intuito de evitar futuros litígios sucessórios e proteger a legítima, mas é ainda mais exigente quando envolve um incapaz.

Quem pode pedir a autorização judicial para venda de imóvel de incapaz?

O legitimado para pleitear a autorização judicial para venda de imóvel de menor ou curatelado é o seu representante legal, devidamente nomeado e em exercício das suas funções. No caso de um menor de idade, o pedido é feito pelos pais, no exercício do poder familiar, ou pelo tutor, se for o caso. Para a pessoa que foi judicialmente interditada, o pedido deve ser feito pelo curador, sendo este o responsável por comprovar a vantagem da venda.

É fundamental que o representante legal comprove sua legitimidade por meio da certidão de nascimento, do termo de tutela ou do termo de curatela expedido pelo juízo competente. Cabe a ele a iniciativa de ingressar com o pedido de alvará judicial para que o imóvel em nome do menor ou curatelado possa ser vendido, instruindo-o com as provas necessárias para convencer o juízo da indispensabilidade do negócio.

Documentos necessários

A instrução da petição de alvará judicial para a autorização da venda de imóvel de incapaz deve ser exaustiva e minuciosa para que o juiz e o Ministério Público constatem a manifesta vantagem da transação. Entre os documentos que normalmente são exigidos para a obtenção da autorização judicial para venda de imóvel de menor ou curatelado estão:

• A matrícula atualizada do imóvel, que comprova a propriedade em nome do incapaz e sua situação registral;
• Laudos e avaliações técnicas que demonstrem o valor de mercado do bem;
• Provas documentais da necessidade ou utilidade da venda, como orçamentos de tratamentos médicos;
• Documentos que comprovem a situação financeira do incapaz ou o valor do novo imóvel a ser adquirido, se for o caso de sub-rogação;
• Documentos pessoais do incapaz e de seu representante, bem como o termo que o investiu na função (termo de tutela ou curatela).

A falta de documentos relevantes para a aferição da vantagem da transação, especialmente a avaliação que demonstre o preço justo do bem, pode levar ao indeferimento do pedido de autorização judicial para venda de imóvel de incapaz ou à conversão do procedimento em diligências para complementação da prova, postergando a decisão.

Decisão do juiz

O juiz, ao analisar o pedido de alvará judicial para venda de imóvel de curatelado ou menor, exerce um controle de legalidade e mérito sobre o ato. Sua decisão não se limita a verificar a forma do pedido, mas também examina se a venda atende, de fato, aos interesses do incapaz.

O magistrado pode solicitar avaliações complementares, ouvir o incapaz (se este puder expressar sua vontade) e impor condições para a concretização do negócio, como, por exemplo, determinar que a venda não se realize por preço inferior à avaliação judicial ou exigir que o produto da venda seja aplicado em um investimento seguro em benefício do representado.

A decisão pode ser de deferimento, autorizando a venda, ou de indeferimento, caso o juiz, amparado pelo parecer do Ministério Público, entenda que o ato não é necessário, não é útil ou pode trazer prejuízo ao patrimônio do incapaz.

É preciso de advogado?

A presença de um advogado é indispensável em todas as fases do procedimento do pedido de autorização judicial para venda de imóvel de menor ou curatelado, uma vez que a representação por profissional habilitado é pressuposto de validade processual, nos termos do art. 103 do Código de Processo Civil.

O advogado é o profissional que irá orientar o representante legal, indicar e coletar a documentação necessária, redigir a petição inicial de forma a demonstrar a manifesta vantagem da venda e acompanhar o trâmite processual, respondendo às manifestações do Ministério Público e às determinações judiciais.

O valor da venda pode ser usado livremente pela família?

O valor da venda do imóvel não pode ser usado livremente, uma vez que todo o processo de autorização judicial para venda de imóvel de curatelado ou menor incapaz busca proteger e preservar seu patrimônio. Autorizada a venda, o produto do negócio deve ser revertido em benefício do proprietário original. O valor obtido, portanto, não se confunde com o patrimônio do representante legal ou da família.

Em muitos casos, o juiz determina que a quantia seja depositada em uma conta judicial vinculada ao processo, observando o dever de conservação patrimonial exigido pelo art. 1.754 do Código Civil e garantindo que o recurso seja utilizado exclusivamente para o fim aprovado, mesmo que isso implique restrições manifestas à gestão familiar dos recursos.

Cuidados ao comprar um imóvel de incapaz

O comprador de um imóvel cuja propriedade pertence, total ou parcialmente, a uma pessoa incapaz, deve adotar cautelas redobradas para assegurar a validade e a segurança jurídica da transação. A ausência de requisitos legais, como o pedido de autorização judicial para venda de imóvel, pode tornar o contrato de compra e venda de imóvel inválido, mesmo que o adquirente esteja de boa-fé.

A principal recomendação é a realização de uma minuciosa due diligence imobiliária, que consiste na auditoria completa da documentação do imóvel e das partes envolvidas. Deve ser feita a análise da matrícula do imóvel, a verificação da existência de ações judiciais que envolvam o bem ou seus proprietários, e a exigência da cópia integral do processo de obtenção do alvará judicial.

O comprador deve confirmar se a venda está sendo realizada em conformidade com as condições impostas pelo juiz, incluindo o preço e a forma de pagamento, evitando uma possível anulação futura. Em casos de compra e venda de imóvel em inventário, onde há herdeiros incapazes, a cautela deve ser a mesma.

Da mesma forma, buscar a assessoria jurídica especializada é a melhor forma de garantir a correta interpretação dos documentos e os termos do alvará, garantindo que o contrato de compra e venda com incapaz não se torne uma fonte de litígio, mas sim uma transação segura e legítima.

Conclusão

A obtenção do alvará judicial é uma etapa indispensável e obrigatória para a alienação de imóveis pertencentes a incapazes. Essa exigência é um mecanismo de proteção ao patrimônio de quem não possui plena capacidade civil, assegurando que a venda ocorra apenas em situações de comprovada necessidade ou utilidade.

Dada a complexidade das normas e o rigor exigido na instrução processual do pedido de autorização judicial para venda de imóvel de incapaz, o suporte técnico de um escritório de advocacia especializado em direito civil e imobiliário é fundamental para a correta organização documental e para a demonstração da vantagem real do negócio perante o juízo. A assistência jurídica previne vícios que poderiam anular a venda e confere a necessária segurança jurídica tanto ao representante legal quanto ao comprador.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos tópicos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo, acompanhe nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e nos avalie no Google. Saber se essas informações lhe foram úteis é muito importante para nós!

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

 

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Esse mecanismo legal, necessário em certas circunstâncias, exige cautela e profundo conhecimento da legislação, uma vez que afeta a autonomia e a manifestação de vontade do curatelado, princípios fundamentais que devem ser preservados ao máximo.

Neste artigo abordaremos as situações em que a curatela é admitida, como funciona o procedimento para sua instituição e quem pode exercer o encargo de curador, assim como seus deveres e direitos.

O que é curatela?

A curatela constitui um encargo conferido judicialmente a alguém (curador) para administrar os bens e, em certa medida, gerir a vida civil de outra pessoa (curatelado), maior de dezoito anos, que, por causa transitória ou permanente, não pode, por si mesma, exprimir sua vontade.

Seu principal objetivo é garantir que os interesses e o patrimônio da pessoa que perdeu o discernimento sejam preservados, e que as decisões tomadas pelo curador sejam pautadas na vontade e nas preferências que o curatelado manifestava enquanto era capaz.

Mudanças legislativas, principalmente a partir da Lei nº 13.146/2015, o Estatuto da Pessoa com Deficiência (EPD), alteraram a aplicação da curatela, deslocando o foco da anulação total da capacidade para a promoção da autonomia. Sua base legal está no Código Civil, a partir do art. 1.767, que estabelece quem está sujeito a ela, e a partir do art. 747 do Código de Processo Civil, que descreve o procedimento judicial.

Segundo o art. 84, § 3º, do EPD, a curatela é a medida protetiva extraordinária, que deve ser proporcional às necessidades e às circunstâncias de cada caso, e durar o menor tempo possível, sendo sempre preferíveis as alternativas que preservem a autonomia, como a tomada de decisão apoiada, modalidade em que a própria pessoa, ainda lúcida, mas prevendo dificuldades futuras, escolhe duas ou mais pessoas de confiança para auxiliá-la a tomar decisões.

Tipos de curatela

Na curatela total, o curador assumia a representação em todos os aspectos da vida do curatelado, que era frequentemente considerada absolutamente incapaz de praticar atos da vida civil. Hoje, com o Estatuto da Pessoa com Deficiência (EPD), não existe mais a curatela total, pois essa categoria de absoluta incapacidade foi restrita aos menores de 16 anos.

A curatela parcial ou limitada restringe-se a determinados atos específicos, geralmente atos patrimoniais e negociais, preservando a autonomia da pessoa curatelada nas demais áreas de sua vida. Pessoas que não podem exprimir sua vontade, como no caso da curatela de idoso decorrente de doenças como Alzheimer ou demência avançada, são hoje classificadas como relativamente incapazes para certos atos, conforme o art. 4º, III, do Código Civil. Portanto, a curatela será sempre parcial, proporcionalmente à incapacidade de cada caso, conforme definido por sentença judicial.

Conforme o art. 749 do Código de Processo Civil, o juiz pode nomear um curador provisório para a prática de determinados atos quando houver justificada urgência, assegurando proteção imediata à pessoa ou aos seus bens enquanto tramita o processo principal. Esta medida tem caráter temporário e excepcional, durando apenas até a decisão definitiva.

A curatela compartilhada entre irmãos ou outros familiares também é possível, conforme prevê o artigo 1.775-A do Código Civil. Nessa modalidade, mais de uma pessoa exerce conjuntamente o encargo, dividindo responsabilidades e tarefas.

Diferença entre tutela e curatela 

A principal diferença entre o que é curatela e tutela está na idade e no motivo da incapacidade da pessoa protegida.

A tutela é o instituto legal que visa a proteção dos menores de 18 anos cujos pais faleceram, foram destituídos ou suspensos do poder familiar, nos termos do art. 1.728 do Código Civil. O tutelado, por ser menor de idade, é legalmente incapaz, e o tutor assume a representação legal e a administração do patrimônio até que ele atinja a maioridade.

A curatela, por sua vez, destina-se a proteger pessoas maiores de idade que, por alguma razão de saúde (mental, intelectual ou física), não podem exprimir seu desejo em relação aos atos patrimoniais e negociais.

Assim, embora o procedimento para a instituição de tutela e curatela seja semelhante (art. 759 do CPC), e o regramento em termos de responsabilidade e prestação de contas seja similar, o fundamento legal e o público-alvo são distintos.

Ambas são fiscalizadas pelo Poder Judiciário, geralmente com o apoio do Ministério Público. Os tutores e curadores devem prestar contas de sua administração, demonstrando gastos, rendimentos e justificativas de suas decisões em relação à pessoa protegida. Finalmente, o juiz pode, a qualquer tempo, substituir o tutor ou curador caso detecte abusos ou inaptidão.

Em quais situações a curatela é necessária?

O ingresso no processo de curatela deve ser encarado sempre como a última alternativa, dada a gravidade de suas consequências sobre a autonomia individual. A curatela de idoso ou de qualquer pessoa adulta é reservada para situações em que ela perdeu, de forma significativa, permanente ou transitória, o discernimento necessário para tomar decisões sobre sua vida patrimonial e negocial, tornando-se, de fato, vulnerável e suscetível à dilapidação de seu patrimônio ou a graves prejuízos pessoais.

A idade avançada, por si só, jamais justifica a curatela e interdição do idoso. O critério determinante é a efetiva incapacidade de exprimir vontade de forma livre e consciente ou de administrar seus bens e interesses.

Além do diagnóstico de doenças progressivas e irreversíveis que comprometem a capacidade cognitiva, como, por exemplo, doença de Alzheimer e formas graves de demência, existem sinais práticos que, somados, podem indicar a necessidade de buscar a curatela judicial, como:

• Esquecimentos significativos que impactam a segurança e a rotina da pessoa;
• Dificuldade em administrar dinheiro, pagar contas ou vulnerabilidade a golpes financeiros;
• Negligência com a higiene pessoal, alimentação ou medicação prescrita;
• Confusão mental constante que coloca a pessoa em risco;
• Incapacidade de tomar decisões sobre tratamentos médicos essenciais.

Seja qual for o motivo, é necessária uma avaliação interdisciplinar que ateste essa condição. Sem um laudo médico completo e fundamentado, dificilmente o juiz decretará a curatela.

Casos em que a curatela NÃO se aplica 

Diante do fato de que a capacidade de discernimento é o critério exclusivo para a curatela, ela não se aplica em uma série de situações cotidianas frequentemente confundidas como indicativos de necessidade de intervenção legal.

O simples fato de precisar de auxílio físico para atividades diárias ou de precisar de ajuda prática (como pagar contas ou ir ao banco), desde que possa delegar essas funções por procuração, não configura a incapacidade jurídica para os atos da vida civil. Da mesma forma, dificuldades momentâneas causadas por luto recente, estresse pós-traumático ou uma crise emocional temporária, que não configuram um quadro de saúde mental incapacitante de longa duração, não devem ensejar o pedido de curatela.

Também não se aplica a curatela a pessoas com deficiência física que não comprometa o campo cognitivo, como tetraplegia ou paralisia cerebral, desde que consigam expressar seus desejos. Igualmente, pessoas com transtornos leves ou que estão sob tratamento e com a saúde mental bem controlada por medicação, mantendo o discernimento para atos pessoais e patrimoniais, também não são passíveis de curatela.

A lei busca proteger a autonomia e somente permite a restrição quando comprovadamente o indivíduo não pode gerir sua própria vida.

Como funciona o processo de curatela 

O procedimento para a interdição e curatela no Brasil é obrigatoriamente um procedimento judicial, não sendo permitida a curatela extrajudicial, diferentemente de outros procedimentos de Direito de Família e Sucessões, como o inventário ou o divórcio no cartório. Essa exigência de intervenção do Poder Judiciário existe justamente porque a curatela envolve a potencial restrição da autonomia e da capacidade de autodeterminação de um indivíduo maior de idade, e exige um rigoroso controle estatal para garantir que os direitos fundamentais do curatelado sejam preservados.

O processo de curatela é regido pelo Código de Processo Civil, notadamente a partir do art. 747. A ação pode ser promovida pelo cônjuge ou companheiro da pessoa idosa, pelos parentes próximos (ascendentes, descendentes, colaterais), e até mesmo pelo Ministério Público em casos específicos de doença mental grave se não houver iniciativa familiar.

O primeiro passo para a família que considera iniciar o processo é a busca por assessoria jurídica especializada em Direito de Família e Sucessões, como o escritório Lucchesi & Dolabela fornece. Por se tratar de um procedimento judicial, a assistência de um advogado é obrigatória, além de essencial para guiar a família através das complexidades legais do procedimento.

A equipe jurídica irá preparar e protocolar a petição inicial, que deve especificar os fatos que demonstram a incapacidade do idoso para administrar seus bens e praticar atos civis, juntando o máximo de provas pré-constituídas, como laudos e relatórios médicos atualizados que atestem o quadro de saúde da pessoa.

O juiz determinará a citação da pessoa em questão. O art. 751 do CPC prevê que ela deverá ser pessoalmente entrevistada pelo juiz, a fim de avaliar sua vontade, suas preferências e seu grau de discernimento, salvo impossibilidade justificada. Essa audiência, que deve ser realizada com o apoio de equipe multidisciplinar, é um marco fundamental, pois é o momento em que o magistrado tem contato direto com a pessoa a ser curatelada. 

Em seguida, será determinada a produção de prova pericial, essencial para atestar a real incapacidade para os atos da vida civil, de acordo com o art. 753. O perito avaliará a extensão da limitação.

Durante o trâmite processual, caso haja urgência e risco iminente de prejuízo, o juiz pode conceder a curatela provisória, nomeando um curador de forma liminar (art. 749, parágrafo único, do CPC), o que confere ao curador provisório poderes imediatos para gerir questões urgentes, como pagamentos de despesas médicas ou administração de verbas de aposentadoria.

O Ministério Público intervém obrigatoriamente em todas as fases do processo, atuando como fiscal da lei para garantir que os direitos e interesses do curatelado sejam integralmente respeitados. Somente após a conclusão da instrução, o juiz proferirá a sentença de curatela, definindo expressamente os limites da medida protetiva.

Por fim, a sentença deve ser registrada no Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais, definindo curador e curatelado, a fim de que o ato tenha publicidade e produza efeitos perante terceiros.

Quem pode ser curador?

Para ser nomeado curador, é necessário preencher requisitos básicos de idoneidade e aptidão. O indivíduo deve ser maior de idade, capaz civilmente, e demonstrar ter as condições morais e financeiras para exercer bem o encargo. O juiz avaliará sua conduta pregressa e, se necessário, exigirá informações socioeconômicas.

Caso o curatelado não tenha determinado previamente a pessoa de sua confiança que deverá ser nomeada curadora, o juiz deve respeitar a ordem de preferência estabelecida no art. 1.775 do Código Civil, visando sempre que o encargo recaia sobre a pessoa mais apta e mais próxima afetivamente do curatelado, presumindo-se que esta melhor conhece sua vontade e preferências. O juiz seguirá a seguinte ordem:

1. Cônjuge ou companheiro, desde que não estejam separados judicialmente ou de fato;
2. O pai ou a mãe do curatelado;
3. Descendente que se demonstra mais apto, sendo que os descendentes mais próximos precedem os mais remotos. Entre descendentes do mesmo grau, o juiz pode escolher qualquer um deles, ou mesmo considerar a curatela compartilhada;
4. Se não houver nenhum dos parentes elencados ou se todos forem inaptos, o juiz nomeará um curador dativo, que pode ser um terceiro idôneo ou um curador profissional.

A substituição do curador nomeado pode ocorrer a pedido do Ministério Público, do próprio curatelado ou de terceiros interessados, caso se comprove sua inaptidão, má gestão dos bens, negligência ou prática de atos que lesem os interesses do curatelado. A destituição do curador é um procedimento judicial específico, onde o juiz investigará a denúncia de má administração e, se confirmada, nomeará um novo curador seguindo a ordem legal de preferência.

Direitos e deveres do curador e curatelado

Entre os deveres mais importantes do curador estão as responsabilidades administrativas e financeiras. O curador tem o dever de administrar os bens do curatelado como se fossem seus, mas com o cuidado e a transparência de quem lida com patrimônio alheio. Isso implica gerir contas bancárias, efetuar pagamentos, zelar pela manutenção de imóveis e garantir que o curatelado receba os cuidados de saúde e assistência de que necessita.

Conforme o art. 1.755 do Código Civil (aplicável à curatela conforme art. 1781 do CC), o curador deve prestar contas anuais da sua administração ao juiz, apresentando balanços detalhados de receitas e despesas. Esse ato é fiscalizado pelo Ministério Público, servindo como principal instrumento de controle judicial sobre a atuação do curador. A única exceção quanto à prestação de contas se dá quando o curador for o cônjuge e o regime de bens do casamento for a comunhão universal (art. 1.783 do CC). Mas ainda assim, a Justiça poderá determinar que seja feita a prestação de contas em alguns casos.

A regra geral é que o encargo do curador é gratuito, mas o juiz pode fixar uma remuneração (chamada de prêmio), ponderando a importância dos bens administrados e a dificuldade da gestão. Essa remuneração será fixada judicialmente e debitada do patrimônio do curatelado (art. 1.754 do Código Civil).

O curador só pode intervir nos atos especificados na sentença judicial, que, em regra, são restritos aos atos de natureza negocial e patrimonial. A curatela não afeta a autonomia do curatelado em relação a direitos existenciais, como o direito ao próprio corpo, escolhas de saúde (salvo urgência e incapacidade total de manifestação), sexualidade, voto ou casamento. O curador deve sempre respeitar a vontade, as preferências e os interesses manifestados pelo curatelado, mesmo que de forma incompleta, incentivando sua participação na tomada de decisões na medida de sua capacidade.

Dúvidas frequentes sobre curatela

A complexidade e a natureza íntima do instituto da curatela geram muitas dúvidas práticas nas famílias que passam por este processo. É fundamental que os limites da atuação do curador estejam claros e alinhados com o que a lei realmente permite, evitando procedimentos incorretos que podem gerar a nulidade de atos praticados.

O curador tem direito a pensão do curatelado?

Não há um direito previdenciário automático ou pecuniário de dependência apenas pelo exercício do encargo. A curatela é um múnus público, ou seja, um encargo protetivo, e não uma relação empregatícia ou de dependência econômica que gere direito a benefícios previdenciários, como a pensão por morte, que segue critérios próprios definidos pela legislação da Previdência Social.

Caso o curador já fosse dependente previdenciário do falecido (por laços matrimoniais ou união estável, por exemplo), ele teria direito à pensão na qualidade de dependente, e não na qualidade de curador.

O curador pode, todavia, receber uma remuneração pela administração dos bens, se o juiz assim determinar. Este valor é retirado do patrimônio do curatelado e não se confunde com pensão.

Curatela: todos os filhos têm que assinar?

Não é obrigatório que todos os filhos assinem ou concordem com o pedido de curatela. Por ser um procedimento judicial de jurisdição voluntária com interesse público, a ação pode ser proposta por qualquer um dos legitimados, conforme o art. 747 do CPC, que inclui cônjuge, companheiro ou quaisquer parentes. Entretanto, no caso do ajuizamento da ação, geralmente os filhos serão chamados ao processo, a fim de evitar um possível conflito de interesses.

Caso haja consenso familiar sobre quem deve ser o curador, isso facilita e acelera o processo, mas a ausência de concordância de um ou mais parentes não impede seu andamento, desde que reste demonstrada a inaptidão do curatelado e a necessidade da medida protetiva. Vale destacar que ainda assim o juiz poderá definir outra pessoa para ser o curador, pois sempre deve decidir com base nas provas técnicas e na avaliação do melhor interesse do curatelado, e não exclusivamente no acordo familiar.

O curador pode comprar, vender ou alugar bens em nome do curatelado?

O curador pode comprar bens em nome do curatelado, desde que haja autorização judicial prévia e que se prove que a aquisição é benéfica para o curatelado. O mesmo pode ser dito sobre se o curador pode vender bens do curatelado: o art. 1.750 do Código Civil estabelece que a venda de bens imóveis de incapaz só pode ocorrer mediante autorização judicial, após avaliação e demonstração da efetiva necessidade ou vantagem para o curatelado, como, por exemplo, para custear o tratamento médico ou a subsistência do idoso.

Da mesma forma, o curador pode alugar um imóvel do curatelado mediante o conhecimento e aprovação do juiz que instituiu a curatela, em virtude da obrigação de zelar pelo patrimônio e prestar contas.

Essa autorização judicial é parecida com aquela necessária à venda de imóvel em inventário (ou outros bens), garantindo liquidez ao espólio para quitar obrigações relacionadas ao procedimento de partilha de bens e inventário.

É vedado ao curador, no entanto, em qualquer circunstância, adquirir para si bens móveis ou imóveis do curatelado.

É possível pedir curatela sem advogado?

Não, o art. 103 do Código de Processo Civil determina que as partes deverão obrigatoriamente ser representadas em juízo por advogado regularmente inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil. O processo de curatela envolve questões técnicas importantes que lidam com a restrição de direitos fundamentais da pessoa a ser curatelada. Por isso, a presença do advogado não é somente obrigatória, como importante, a fim de garantir que todos os procedimentos legais sejam cumpridos adequadamente, que os direitos de ambas as partes sejam preservados e que a medida seja aplicada de forma justa e proporcional.

Conclusão

A curatela é uma medida que deve ser manejada com cautela, sempre como último recurso e nos estritos limites fixados em lei e pela sentença judicial do caso específico, a fim de resguardar o patrimônio e os interesses de pessoas que perderam a capacidade de exprimir sua vontade, preservando tanto quanto possível sua autonomia, dignidade e participação nas decisões que as afetam.​

Ao considerar a curatela, os familiares precisam compreender seus requisitos, procedimentos, direitos e deveres envolvidos, evitando pedidos desnecessários ou abusos na atuação do curador. Para isso, a orientação jurídica especializada, como oferecemos no Lucchesi & Dolabela, é essencial.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos tópicos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo, acompanhe nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e nos avalie no Google. Saber se essas informações lhe foram úteis é muito importante para nós!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

Entretanto, a escolha pela venda ou doação de imóvel para filhos em vida não deve ser feita de forma precipitada, uma vez que cada uma possui requisitos legais específicos, diferentes tributações e consequências distintas para pais e filhos.

Neste artigo, iremos abordar as diferenças entre a doação e a venda de imóveis de pai para filho, a incidência de impostos nas operações e a sua importância para o planejamento sucessório.

Quais as diferenças entre venda ou doação de imóvel para filhos em vida?

Tanto a doação quanto a venda de um imóvel para os filhos em vida são formas de antecipar a transmissão do patrimônio, mas possuem diferentes requisitos legais e consequências para os herdeiros. A escolha adequada entre elas exige que os interessados compreendam as características de cada operação e depende dos objetivos específicos da família, da situação financeira dos envolvidos e do contexto sucessório.

Doação de imóvel para filhos

A doação de imóvel para filhos em vida, assim como toda doação, nos termos do artigo 538 do Código Civil, consiste na transferência gratuita de bens ou vantagens para o patrimônio de outra pessoa. É frequentemente utilizada para antecipar a herança, sendo considerada um adiantamento da legítima, salvo se expressamente declarado em contrário no contrato de doação, que o bem sai da parte disponível do doador, conforme artigos 544 e 2.002 do Código Civil.

Em geral, os pais que optam por doar um imóvel para o filho visam a simplificação do inventário futuro, a redução de custos com o processo sucessório e a possibilidade de ajudar financeiramente os filhos, que podem usufruir do patrimônio antecipadamente. No entanto, também é comum que os pais queiram adiantar a transferência da propriedade do imóvel, sem abdicar da posse e do uso do bem, o que é possível pela doação com reserva de usufruto.

Trata-se, no entanto, de um ato jurídico e, como tal, deve ser formalizado. Esse ato se aperfeiçoa com a aceitação do donatário (quem recebe a doação) e, no caso de bens imóveis, exige a escritura pública para sua validade, conforme o artigo 108 do Código Civil, além do registro na matrícula do imóvel.

Venda de imóvel de pai para filho

Ao contrário da doação, a venda de imóvel de pai para filho, uma transferência onerosa, pressupõe uma contraprestação financeira, nos termos do artigo 481 do Código Civil. Diante disso, diferentemente da doação, que é um ato de liberalidade, a compra e venda busca uma equivalência econômica entre o bem e o valor recebido.

Essa modalidade é frequentemente escolhida quando os pais necessitam de liquidez financeira, desejam garantir que o filho adquira o bem de forma legítima ou simplesmente preferem que a transmissão patrimonial ocorra por meio de um negócio jurídico claro e oneroso. Para que a operação seja válida, entretanto, é essencial que o contrato de compra e venda defina claramente o preço, que deve estar de acordo com o valor de mercado, e as condições de pagamento.

Além disso, conforme o artigo 496 do Código Civil, a venda de imóvel de pai para filho exige a anuência expressa dos demais herdeiros necessários (filhos, cônjuge ou companheiro, se houver) para evitar futuras anulações. Isso se faz necessário porque presume-se que a transação poderia mascarar uma doação em detrimento dos direitos sucessórios dos outros.

A formalização da venda, assim como na doação, exige a lavratura de escritura pública em Cartório de Notas e o subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis para a efetiva transferência da propriedade.

Comparativo da tributação: ITBI x ITCMD

Ao escolher entre a doação ou venda de imóvel de pai para filho, o interessado deve entender a natureza dos impostos aplicáveis a cada operação, suas alíquotas, base de cálculo e incidência. Neste sentido, compreender o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é essencial para o planejamento sucessório, uma vez que esses tributos têm grande impacto na transferência patrimonial.

O ITBI é um imposto de competência municipal e é aplicado sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e direitos a eles relativos, como na compra e venda de imóvel entre pais e filhos. Sua alíquota varia entre os municípios, situando-se geralmente entre 2% e 3% sobre o valor venal ou de mercado do imóvel, o que for maior. Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, aplicam a alíquota de 3%.

Em contrapartida, o ITCMD é um imposto de competência estadual e incide sobre a transmissão gratuita de quaisquer bens ou direitos, seja por causa mortis (herança) ou por doação – inclusive a doação de imóvel para filhos em vida. Nos termos do artigo 155, I, da Constituição Federal, as alíquotas do ITCMD são definidas por cada estado, mas de acordo com a Resolução n.º 9/92 do Senado Federal, há o limite máximo de 8% para esse tributo.

Hoje, há alíquotas progressivas ou fixas (São Paulo e Minas Gerais, por exemplo, estabelecem alíquotas de 4% a 5%), mas com a reforma tributária de 2024 (que aprovou a Emenda Constitucional nº 132/2023), a alíquota progressiva tornou-se obrigatória. Desde então, passaram a tramitar projetos de lei estaduais para que todos passem a definir sistemas progressivos, o que tende a elevar de forma significativa a carga fiscal e torna a organização sucessória mais desafiadora e ainda mais indispensável.

Cobrança do ITCMD pelo Estado em caso de doação simulada

Uma prática que, embora aparentemente vantajosa para a redução de custos tributários, acarreta graves riscos jurídicos é a realização de uma doação simulada. Isso ocorre quando se formaliza uma venda fictícia de um imóvel para o filho por um preço simbólico, muito abaixo do valor de mercado, com o intuito real de transferir o bem gratuitamente e, assim, evadir-se da incidência do ITCMD, que, em muitos casos, pode ter uma alíquota superior ao ITBI.

Conforme o artigo 167 do Código Civil, será considerado nulo o negócio jurídico quando o ato dissimulado tiver sido realizado com o intuito de prejudicar terceiros ou violar a lei. Como consequência, a venda pode ser desconsiderada e pode ser feita a cobrança retroativa do ITCMD sobre o valor real do imóvel, acrescido de multa e juros, cujo valor dependerá do caso específico e da legislação estadual.

Neste sentido, os tribunais do país têm defendido a cobrança do tributo sempre que verificada a doação dissimulada, como observamos, por exemplo, em acórdãos do TJ-GO (AC 446952-68.2008.8.09.0000), TJ-RS (AC XXXXX-72.2021.8.21.0001), da Secretaria da Fazenda de Goiás (SEFAZ-GO: 3035533371880 130/2018) e até do Superior Tribunal de Justiça – STJ (REsp 1.679.501 – GO e REsp 1.102.938 – SP).

Custos adicionais

Além do ITBI e ITCMD, as operações de transmissão imobiliária envolvem custos adicionais que devem ser considerados no planejamento sucessório. Os emolumentos cartorários, por exemplo, são despesas obrigatórias para a lavratura da escritura pública e o posterior registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e incidem tanto na doação quanto na venda. O valor desses emolumentos varia conforme a tabela de custas de cada estado (como esta, de Minas Gerais) e o valor do imóvel, sendo geralmente calculados sobre o valor venal ou de mercado do bem.

Além disso, deve ser observada a incidência do imposto de renda. Não há incidência de imposto de renda sobre a doação de imóvel para o doador, uma vez que não há ganho de capital, sendo a liberalidade o fato gerador do ITCMD. Contudo, o filho deve declarar o bem na sua declaração de Imposto de Renda.

Por outro lado, incidirá o imposto de renda na venda de imóveis de pai para filho se o valor de venda for superior ao custo de aquisição do imóvel pelo vendedor (o pai e/ou a mãe). A diferença será considerada ganho de capital e estará sujeita à tributação, conforme a Lei n.º 8.981/95.

Finalmente, no planejamento financeiro devem ser consideradas outras despesas, como a obtenção de certidões negativas e outras taxas, além do pagamento de honorários advocatícios quando for contratada assessoria jurídica.

Exemplo prático: imóvel de R$ 500.000,00

Para ilustrar as diferenças entre doação e venda de imóvel de pais para filhos, vamos considerar um bem avaliado em R$ 500.000,00:

1. Comparação inicial: ITCMD a 5% x ITBI a 3%

Na doação, aplica-se o ITCMD. Em estados como Minas Gerais, a alíquota é de 5%.

• 5% sobre R$ 500.000,00 = R$ 25.000,00 de ITCMD.

Na venda, aplica-se o ITBI. Em municípios como Belo Horizonte, São Paulo e Rio de Janeiro, a alíquota é de 3%.

• 3% sobre R$ 500.000,00 = R$ 15.000,00 de ITBI.

Comparação: em um primeiro olhar, a venda parece mais vantajosa, já que o ITBI é menor do que o ITCMD.

2. Quando o ITCMD é fixado em 8%

Com a alíquota máxima de 8%, a doação passa a ter um custo de:

• 8% sobre R$ 500.000,00 = R$ 40.000,00 de ITCMD.

Comparação: nesse caso, a doação se torna significativamente mais onerosa que a venda (R$ 40.000,00 contra R$ 15.000,00 de ITBI).

3. O impacto do Imposto de Renda na venda

Diferente da doação, a venda de imóvel pode gerar a cobrança de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Exemplo: se o imóvel foi adquirido por R$ 300.000,00 e vendido ao filho por R$ 500.000,00, há um ganho de R$ 200.000,00. Sobre esse valor incide a alíquota de 15%, resultando em:

• 15% sobre R$ 200.000,00 = R$ 30.000,00 de IR.

Assim, mesmo com ITBI menor que o ITCMD, o custo final da venda pode ultrapassar o da doação, dependendo do histórico de aquisição do imóvel.

Conclusão do comparativo:

• ITCMD a 5% → a doação é mais cara que a venda apenas em relação ao tributo municipal, mas pode ser vantajosa por não gerar IR.
• ITCMD a 8% → a doação pode se tornar tão ou mais onerosa que a venda.
• Venda com ganho de capital → o Imposto de Renda pode tornar a operação muito mais custosa do que a doação.

A análise dos cenários mostra que a escolha entre doar ou vender o imóvel aos filhos não pode se basear apenas na diferença imediata entre as alíquotas de ITCMD e ITBI. Em estados com alíquota de 5% para o ITCMD, a doação pode parecer mais onerosa à primeira vista, mas não sofre a incidência do Imposto de Renda sobre ganho de capital, o que, em muitos casos, equilibra os custos ou até os reduz em relação à venda.

Já nos estados que aplicam a alíquota máxima de 8% para o ITCMD, a doação se torna substancialmente mais cara, aproximando-se ou superando o custo da venda – especialmente se o imóvel foi adquirido há muito tempo e apresenta grande valorização, situação em que o ganho de capital pode gerar uma tributação expressiva.

Por isso, mais do que comparar números isolados, é fundamental avaliar o contexto patrimonial e sucessório da família. A decisão deve considerar não apenas o impacto fiscal imediato, mas também as consequências jurídicas da escolha, como a proteção dos herdeiros, a necessidade de cláusulas restritivas e os reflexos no inventário futuro.

Nesse sentido, a orientação profissional é indispensável para definir se a doação, a venda ou até um planejamento sucessório mais amplo é a alternativa mais adequada para assegurar economia, segurança jurídica e a preservação da vontade dos pais.

Existência de mais de um herdeiro

O direito sucessório brasileiro protege a “legítima” dos herdeiros necessários (descendentes, ascendentes e cônjuge), que corresponde a 50% do patrimônio do falecido. Qualquer ato de liberalidade ou transação que possa comprometer essa parcela é passível de questionamento e eventual anulação. Portanto, ao planejar a transferência de bens, deve-se considerar os direitos de todos os herdeiros para evitar futuros conflitos e judicialização da partilha de bens.

A legislação presume que a doação de imóvel para filhos em vida é um adiantamento da legítima, ou seja, um adiantamento da parte da herança que ele teria direito a receber no futuro. Dessa forma, quando o doador falecer, o bem doado deverá ser trazido à colação junto com o restante dos bens deixados, conforme os artigos 544 e 2.002 do Código Civil, para que se verifique se a doação excedeu a parte disponível do patrimônio do falecido ou prejudicou a legítima dos outros herdeiros. A colação tem como objetivo igualar as legítimas dos descendentes.

Para evitar a colação, os pais podem expressar no contrato de doação que o bem doado refere-se à parte disponível de seu patrimônio (50% que podem dispor livremente), e não à legítima. Neste caso, é fundamental que o valor doado não exceda a parte disponível, sob pena de nulidade da operação, conforme o artigo 549 do Código Civil.

Em toda venda de imóvel de pai para filho, de acordo com o artigo 496 do Código Civil, é necessária a anuência expressa dos demais herdeiros necessários e do cônjuge do vendedor para a validade da transação. Essa exigência legal busca evitar que a venda seja utilizada para mascarar uma doação em prejuízo dos outros herdeiros, que teriam seus direitos sucessórios lesados.

Se a venda for realizada sem esse consentimento, os herdeiros preteridos podem requerer a anulação do negócio no prazo de dois anos, contados da data da conclusão do ato, nos termos do artigo 179 do Código Civil. É fundamental que a anuência seja expressa e formalizada, preferencialmente na própria escritura pública de compra e venda, para conferir segurança jurídica ao ato.

Impactos do regime de bens dos filhos

O regime de bens adotado pelos filhos em seus casamentos ou união estável influenciam diretamente no destino dos imóveis recebidos por doação e compra, especialmente em situações de divórcio ou falecimento do herdeiro.

No regime da comunhão parcial de bens, a regra no Brasil quando não há pacto antenupcial, os bens recebidos por doação ou herança por um dos cônjuges são considerados bens particulares e não se comunicam com o patrimônio do outro, conforme o artigo 1.659, I, do Código Civil. Isso significa que o imóvel doado ou herdado não seria dividido com o ex-cônjuge. No entanto, os frutos e rendimentos desses bens (como aluguéis) adquiridos durante o casamento integram a comunhão e serão partilhados em caso de divórcio. E, caso o imóvel seja adquirido onerosamente, o bem será comum e, portanto, partilhado.

Por outro lado, no regime de comunhão universal de bens, via de regra, todos os bens presentes e futuros dos cônjuges se comunicam, incluindo os recebidos por doação ou herança, salvo expressa cláusula de incomunicabilidade na doação ou no testamento, conforme o artigo 1.667 do Código Civil. Assim, em caso de divórcio ou falecimento do herdeiro, o imóvel faria parte do patrimônio comum a ser partilhado.

Para garantir maior proteção ao patrimônio familiar e assegurar que o imóvel permaneça sob o controle dos filhos ou da linhagem desejada, os pais podem instituir cláusulas restritivas no ato de doação. Essas cláusulas servem como ferramentas para manter o patrimônio na família e proteger a vontade dos pais, conforme o artigo 1.911 do Código Civil:

• Cláusula de inalienabilidade: impede a venda do imóvel pelo donatário;
• Cláusula de impenhorabilidade: protege o bem de eventual penhora por dívidas;
• Cláusula de incomunicabilidade: impede que o bem doado seja partilhado com o cônjuge do filho em caso de divórcio, no cartório ou por processo judicial.

É importante notar que, para que essas cláusulas sejam válidas, elas devem ser expressas na escritura pública e, havendo testamento, a imposição das cláusulas requer justa causa expressa, conforme o artigo 1.848 do Código Civil.

Importância do planejamento sucessório

Diante de todos os fatores envolvidos na transferência do bem, a venda ou doação de um imóvel aos filhos não deve ser vista como um ato isolado e sim como parte do planejamento sucessório. A fim de evitar que decisões importantes sejam tomadas em momentos de fragilidade emocional, antes de optar entre vender ou doar o imóvel para um filho, os pais devem considerar o contexto familiar, as necessidades de cada herdeiro, as particularidades do patrimônio e os objetivos a longo prazo.

Um planejamento sucessório bem estruturado organiza a sucessão ainda em vida, reduzindo custos com um futuro inventário e mitigando potenciais conflitos familiares com a partilha de bens. Ferramentas estratégicas como a elaboração de um testamento, que permite dispor da parte disponível do patrimônio, a instituição de uma holding familiar, para centralizar a administração dos bens e facilitar sua transmissão, e a opção da doação ou venda do imóvel com usufruto, asseguram a vontade dos pais e permitem que eles definam como o patrimônio será distribuído e quais condições serão impostas para a sua fruição pelos herdeiros.

A implementação dessas estratégias, contudo, exige o apoio profissional especializado de advogados com experiência em direito de família e sucessões, que estarão aptos a analisar a situação específica da família, propor as soluções mais adequadas e garantir que todos os atos sejam realizados em conformidade com a legislação vigente, evitando nulidades e otimizando os resultados.

Conclusão

Mais do que uma simples transferência patrimonial, a venda e a doação de imóvel para filhos em vida tratam-se de atos que impactam diretamente a sucessão, a preservação do patrimônio e a relação entre os herdeiros. Por isso, a escolha deve ser pautada nas circunstâncias específicas da família e nos seus objetivos a longo prazo.

Com o suporte de profissionais especializados em direito sucessório e imobiliário, é possível optar pela modalidade mais adequada, realizar um planejamento tributário para garantir economia e segurança no pagamento de impostos, definir cláusulas protetivas e assegurar que a transmissão patrimonial ocorra de forma legítima, garantindo, sobretudo, que a vontade dos pais seja respeitada.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo, acompanhe nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e nos avalie no Google. Saber se essas informações lhe foram úteis é muito importante para nós!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

Quando aplicado a imóveis, isso significa que o usufrutuário pode residir ou explorar economicamente o bem, recebendo seus frutos, enquanto a propriedade permanece com o nu-proprietário, que não poderá usá-lo durante a vigência do usufruto, seja ele vitalício ou temporário.

Neste artigo, além de respondermos se a venda de imóvel com usufruto é possível, iremos abordar suas formas, o procedimento para gravar um imóvel com usufruto e sua importância no planejamento sucessório e proteção patrimonial.

O que é usufruto de imóvel?

Previsto nos artigos 1.390 a 1.411 do Código Civil brasileiro, o usufruto é um direito real sobre coisa alheia, que concede a uma pessoa, chamada de usufrutuário, o direito de usar e fruir um bem pertencente a outra pessoa, o nu-proprietário.

No contexto imobiliário, o usufruto de imóvel significa que o usufrutuário poderá se utilizar do bem, seja como moradia ou explorando comercialmente, por meio de um contrato de locação, recebendo seus frutos e rendimentos, sem que, contudo, seja o seu proprietário. A propriedade do bem permanece com o nu-proprietário que, no entanto, não pode usufruí-lo diretamente enquanto o usufruto estiver vigente.

Conforme o artigo 1.410, inciso I, do Código Civil, o usufruto poderá ser vitalício, extinguindo-se apenas com a morte do usufrutuário, ou temporário, estabelecido por prazo determinado. Poderá ser gratuito, como no caso da doação com usufruto, ou oneroso, quando instituído em contratos de compra e venda com instituição de usufruto, vendendo a propriedade e mantendo o direito de uso fica com o vendedor ou terceiro, mediante pagamento ou contraprestação.

Quando ele é utilizado?

A venda de imóvel com usufruto é muito aplicada no âmbito do planejamento sucessório. Por meio dessa estratégia, pode ser realizada, por exemplo, a doação da nua propriedade de um imóvel, de pais para filhos, reservando para os pais o usufruto vitalício.

Isso possibilita que os doadores continuem a residir no imóvel ou recebam aluguéis, mantendo a fonte de renda e controle sobre o bem, enquanto antecipam a transmissão patrimonial. Essa medida facilita a partilha de bens e facilita o processo de inventário.

Além disso, o usufruto de imóvel também pode ser utilizado para a proteção de bens em casos de divórcio, assegurando moradia para um dos cônjuges, ou em acordos de união estável e herança, garantindo a utilização de um bem a um companheiro mesmo após o falecimento do outro.

Da mesma forma, o usufruto é uma ferramenta jurídica versátil, aplicável não apenas a imóveis, que permite aos proprietários organizar o futuro de seus bens de maneira estratégica e segura, inclusive no contexto de uma holding familiar, onde as quotas da empresa são doadas com reserva de usufruto para manter o controle da gestão do patrimônio.

Quais são os direitos e deveres do usufrutuário e o nu‑proprietário?

Nos termos dos artigos 1.394 a 1.399 do Código Civil, na venda de imóvel com usufruto o usufrutuário tem o direito de usar o imóvel e fruir seus frutos, ou seja, obter renda pela exploração econômica. Desta forma, o usufrutuário pode alugar o imóvel, desde que sejam respeitadas as características do usufruto.

Em contrapartida, conforme os artigos 1.400 a 1.409 do Código Civil, o usufrutuário também terá deveres, como zelar pela conservação do imóvel, realizar os reparos ordinários necessários para mantê-lo em bom estado, e arcar com as despesas de condomínio, impostos e taxas que recaem sobre o bem. Também não poderá alterar a destinação do imóvel sem o consentimento do nu-proprietário, nem causar deterioração que diminua seu valor.

O nu-proprietário, por sua vez, embora não possa usar ou fruir do imóvel, detém o direito de dispor da nua propriedade, podendo vendê-la, doá-la ou gravá-la, desde que respeite o usufruto existente. Ele é o titular formal do imóvel no registro cartorário competente, e é na matrícula do imóvel que a existência do usufruto é devidamente averbada, conferindo publicidade a esse direito real e garantindo sua validade perante terceiros.

Para facilitar o entendimento dos direitos e deveres do usufrutuário e do nu-proprietário no usufruto de imóvel, veja a nossa tabela comparativa:

Aspecto	Usufrutuário	Nu-Proprietário
Base legal	Art. 1.394 a 1.409 do Código Civil	Art. 1.390 e seguintes do Código Civil
Direito de uso	Pode usar o imóvel (residir ou explorar economicamente)	Não pode usar o imóvel enquanto o usufruto estiver ativo
Fruição de frutos	Pode receber renda do imóvel (ex: aluguel)	Não pode usufruir dos frutos
Deveres de manutenção	Deve zelar pela conservação e fazer reparos ordinários	Sem obrigação de manutenção direta
Despesas e encargos	Responsável por impostos, taxas e condomínio	Isento dessas despesas durante o usufruto
Mudança de destinação	Não pode mudar a destinação do imóvel sem consentimento do nu-proprietário	Pode vetar a mudança de destinação
Deterioração do bem	Não pode causar prejuízo ou desvalorização do imóvel	Pode exigir reparações em caso de dano
Direito de dispor	Não pode vender o imóvel (apenas seu direito de usufruto, em certos casos)	Pode vender, doar ou gravar a nua-propriedade
Registro do imóvel	Não é o titular registral	É o titular formal no cartório (com averbação do usufruto na matrícula)

Como instituir o usufruto na doação ou na venda de um imóvel

A instituição do usufruto sobre um imóvel pode ser realizada tanto em operações de doação quanto de compra e venda, ambas configurando maneiras distintas de transferir a nua propriedade do bem, mantendo o direito de uso e fruição com o usufrutuário.

Em uma doação, geralmente, o doador transfere a nua propriedade do imóvel a um terceiro (o donatário), mas reserva para si o usufruto. Essa modalidade é comum em contextos de planejamento sucessório, quando os pais desejam antecipar a herança para os filhos sem perder o controle do imóvel. Nesse caso, a operação é formalizada por meio de um contrato de doação com cláusula de reserva de usufruto. 

Na compra e venda com instituição de usufruto, uma pessoa adquire a nua propriedade do imóvel e o usufruto é instituído em favor de um terceiro, ou até mesmo do próprio vendedor, que aliena a propriedade, que mantém o direito de usar o bem.

Embora menos comum que a doação com reserva, essa operação permite estruturar transações imobiliárias com fins específicos, como garantir a moradia de um familiar ou a renda de um ex-proprietário. Independentemente da natureza da transação, a formalização é imprescindível para a validade do ato.

A instituição do usufruto envolve duas etapas cartorárias fundamentais que garantem a segurança jurídica e a publicidade do ato. A primeira etapa ocorre no Cartório de Notas, onde é lavrada a escritura pública de instituição de usufruto.

Neste documento formal, são detalhadamente descritas as partes envolvidas (o instituidor, o usufrutuário e o nu-proprietário, quando distintos), a descrição completa do imóvel com sua matrícula, o tipo de usufruto que está sendo instituído (vitalício ou temporário, gratuito ou oneroso) e quaisquer condições ou termos específicos que as partes desejem acordar.

As partes devem apresentar todos os documentos pessoais e do imóvel, além de comprovar o pagamento das custas e impostos relativos à transação, como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Após a lavratura da escritura pública, a segunda etapa consiste em registrá-la na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, que é o documento que reúne todo o histórico jurídico do bem, incluindo sua propriedade e eventuais ônus.

Este registro confere ao direito o caráter de real, tornando-o público e oponível a todos, conforme o artigo 1.391 do Código Civil. Sem ele, o usufruto, embora possa ter validade entre as partes que o instituíram, não terá eficácia contra terceiros de boa-fé que adquiriram o imóvel.

Uma vez devidamente registrado, qualquer pessoa que consultar a matrícula do imóvel terá conhecimento da existência do usufruto, garantindo a segurança jurídica de futuras transações, inclusive a venda do próprio imóvel gravado, que se tratará, então, de uma venda de imóvel com usufruto.

Usufrutuário e nu‐proprietário podem vender o imóvel?

“Posso vender um imóvel com usufruto?” A questão sobre a possibilidade de venda de imóvel com usufruto e a capacidade de cada parte (o usufrutuário e o nu-proprietário) em alienar seus respectivos direitos ou o bem como um todo é um ponto central que gera muitas dúvidas nas transações imobiliárias.

É fundamental compreender que, quando um imóvel está gravado com usufruto, a propriedade plena está desmembrada em duas partes distintas:

• A nua propriedade, que pertence ao nu-proprietário; e
• O usufruto, ou seja, o direito de uso e gozo, que pertence ao usufrutuário.

Essa divisão implica que nem o usufrutuário sozinho, nem o nu-proprietário sozinho, podem vender a propriedade plena do imóvel sem o gravame do usufruto, a menos que haja uma ação conjunta ou a extinção prévia do usufruto.

Essa particularidade é o cerne da complexidade da venda de imóvel com usufruto, exigindo clareza e o cumprimento de formalidades específicas para que a operação seja válida e segura para todas as partes envolvidas, especialmente o comprador.

Venda pelo nu‑proprietário

A venda da nua propriedade é perfeitamente legal e possível pelo nu-proprietário, que pode, desta forma, alienar seu direito de titularidade sobre o imóvel. É importante ressaltar, entretanto, que o usufruto, sendo um direito real, adere ao imóvel e não à pessoa do nu-proprietário, o que significa que ele segue o bem independentemente de quem seja seu titular.

Em outras palavras, o comprador adquire apenas a “nua propriedade” do imóvel, e não a propriedade plena, pois o direito de uso e fruição do usufrutuário continua válido e intacto, e o novo adquirente, que se torna o novo nu-proprietário, deverá respeitar esse direito.

O comprador não poderá utilizar o imóvel imediatamente, nem receber seus frutos, enquanto o usufruto estiver vigente, o que, naturalmente, afeta o valor de mercado do imóvel, que tende a ser negociado por um preço inferior ao de um imóvel com propriedade plena, dada a limitação imposta ao novo adquirente.

Venda pelo usufrutuário

Outra pergunta frequentemente feita sobre a venda de imóvel com usufruto é se o usufrutuário pode vender o imóvel. Como não detém a nua propriedade do imóvel, o usufrutuário não pode vender o imóvel em si.

No entanto, nos termos do artigo 1.393 do Código Civil, o usufrutuário pode transferir o exercício de seu direito de usufruto a terceiros. Ele pode, desta forma, alugar o imóvel e ceder o direito de uso temporário e a percepção dos aluguéis a outra pessoa.

Também é importante destacar que, mesmo que o usufrutuário transfira o exercício do usufruto, esse direito não se torna perpétuo para o novo beneficiário. Ele se extinguirá com a morte do usufrutuário original que o instituiu, em caso de usufruto vitalício, ou com o término do prazo estabelecido, caso seja um usufruto temporário.

Quando a venda total é possível

Para que a venda de imóvel com usufruto vitalício ou temporário possa ser realizada em sua totalidade, isto é, para que o comprador adquira a plena propriedade do bem, livre de qualquer gravame, é indispensável que o usufruto seja extinto antes ou no momento da transação. A extinção do usufruto se dará nos termos do artigo 1.410 do Código Civil.

Uma forma comum de viabilizar a venda de um imóvel com usufruto sem restrições ao comprador é a renúncia do usufruto por parte do usufrutuário. Essa renúncia é um ato formal que deve ser realizado por meio de escritura pública e, posteriormente, averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

Ao renunciar ao usufruto, o direito do usufrutuário se extingue e a propriedade plena se consolida nas mãos do nu-proprietário. Com essa consolidação, o nu-proprietário passa a ter todos os poderes sobre o bem, incluindo o de vendê-lo livremente, permitindo que o comprador adquira a plena propriedade sem gravame.

Além da renúncia, o usufruto também se extingue conforme o seu tipo: no caso do usufruto vitalício, com o falecimento do usufrutuário, e no usufruto temporário, com o fim do prazo estabelecido. Em ambos os cenários, o usufruto se extingue automaticamente, e a nua propriedade se transforma em propriedade plena. Assim, o nu-proprietário torna-se proprietário pleno e poderá, então, alienar o imóvel sem qualquer restrição.

Independentemente do motivo da extinção, seja um dos casos mais comuns citados acima ou dos outros fixados no artigo 1.410, é indispensável que a averbação da extinção do usufruto conste na matrícula do imóvel para que o comprador tenha segurança jurídica de que está adquirindo um bem livre e desembaraçado.

Impactos para o comprador de um imóvel com usufruto

É de suma importância que aquela pessoa interessada em adquirir um imóvel gravado com usufruto entenda todos os aspectos envolvidos nesta transação.

Como já explicamos, diferentemente da compra e venda de imóvel tradicional, onde o comprador adquire a propriedade plena e todos os direitos de uso, gozo e disposição, na venda de imóvel com usufruto, o que o comprador adquire é a nua propriedade. Isso significa que ele se torna o novo nu-proprietário do bem, detentor do título de propriedade, mas sem o direito imediato de usar, morar ou fruir do imóvel enquanto o usufruto estiver vigente.

Além disso, o nu-proprietário não poderá ocupar o imóvel, alugá-lo ou explorá-lo economicamente, pois esses direitos pertencem exclusivamente ao usufrutuário. Ele deverá respeitar integralmente o direito do usufrutuário até que o usufruto se extinga, seja pelo seu término (se temporário), pela morte do usufrutuário (se vitalício), ou por renúncia.

Diante das particularidades de um imóvel com usufruto, a realização de uma due diligence imobiliária é de suma importância para o comprador. Esse processo consiste em uma investigação profunda da documentação do imóvel e das partes envolvidas, visando identificar e mitigar riscos jurídicos, financeiros e operacionais.

Além de verificar a existência de dívidas de IPTU, hipotecas, múltiplas garantias reais, ações judiciais sobre o imóvel e se ele se trata de um imóvel irregular, a due diligence permitirá verificar a existência do usufruto de imóvel através da matrícula do bem e da certidão de ônus reais, confirmando quem é o usufrutuário, qual o tipo de usufruto (vitalício ou temporário) e quais as condições estabelecidas.

Com essas informações, o comprador assegura que todas as informações sobre o imóvel e seus gravames são conhecidas, permitindo uma decisão de compra informada e segura, evitando litígios futuros. A due diligence imobiliária também se mostra extremamente relevante em casos nos quais há necessidade de se realizar um pedido de autorização judicial para a venda do imóvel, pois a falta dela pode invalidar a negociação – como para a venda de imóvel de incapaz (menor de idade ou curatelado, por exemplo) ou a venda de imóvel em inventário judicial.

Como também já mencionamos, a principal vantagem para o comprador que opta por adquirir um imóvel com usufruto reside na possibilidade de comprá-lo por um valor significativamente menor que o de mercado, se comparado a um imóvel similar sem qualquer gravame, um reflexo da limitação do direito de uso e gozo imposta ao comprador enquanto o usufruto persistir.

O desconto aplicado sobre o valor de mercado da propriedade plena pode variar em função da idade do usufrutuário (em casos de usufruto vitalício, quanto mais idoso o usufrutuário, menor o desconto), do prazo restante (em usufrutos temporários), e das condições do mercado imobiliário.

Existem, inclusive, empresas e fundos especializados na aquisição de nua propriedade, calculando o valor justo do imóvel com base na expectativa de extinção do usufruto e nos rendimentos que ele poderia gerar caso estivesse livre de gravame. Essas empresas trabalham como intermediárias entre investidores interessados em adquirir a nua propriedade com valor consideravelmente reduzido e proprietários de imóveis interessados em obter liquidez imediata e continuar morando no imóvel ou recebendo seus aluguéis.

Conclusão

O usufruto de imóvel representa uma ferramenta jurídica valiosa para a gestão patrimonial, permitindo que o usufrutuário utilize e beneficie-se do imóvel, enquanto a propriedade permanece com ao nu-proprietário. Essa divisão entre uso e titularidade oferece flexibilidade em planejamentos sucessórios, proteção familiar e estratégias econômicas, conferindo segurança e eficiência na transmissão e administração dos bens.

Por conta da complexidade do tema, o acompanhamento jurídico de um profissional qualificado não só garante a adequada execução da due diligence, como também da formalização do usufruto, via escritura pública e registro imobiliário, garantindo a validade e publicidade do direito, prevenindo conflitos e assegurando a transparência nas negociações, principalmente na venda de imóveis com usufruto.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo, acompanhe nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e nos avalie no Google. Saber se essas informações lhe foram úteis é muito importante para nós!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

O intuito dessa inovação legislativa foi simplificar e agilizar os procedimentos para casais em consenso sobre todos os termos da separação, além de “desafogar” o Poder Judiciário e oferecer uma opção mais rápida, menos onerosa e, ainda assim, igualmente válida.

Neste artigo, iremos detalhar de forma abrangente o procedimento de divórcio no cartório, apresentando seus requisitos, a documentação necessária, os custos envolvidos e a importância da participação do advogado, obrigatória por lei.

O que é o divórcio no cartório?

Instituído e regulamentado no Brasil pela Lei n.º 11.441/07 e pela Resolução 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o divórcio extrajudicial, também conhecido como divórcio no cartório, é uma modalidade de dissolução do casamento civil realizada extrajudicialmente, por meio de escritura pública de divórcio lavrada em um Cartório de Notas e posteriormente registrada no Cartório de Registro Civil. Seu intuito é oferecer uma via mais rápida para a dissolução do casamento e resolução de pendências de casais, sem a necessidade de mover um processo na Justiça.

A principal diferença dessa modalidade para o divórcio judicial, que pode ser litigioso, está na consensualidade do casal, a regra no divórcio extrajudicial. Como iremos explicar em um tópico específico a seguir, o casal deve estar de pleno acordo sobre questões de direito de família e sucessões relativas à separação, como partilha de bens (feita conforme o regime de bens escolhido à época do casamento), fixação de pensão alimentícia entre cônjuges e o retorno ou não ao nome de solteiro.

Caso qualquer uma dessas questões não esteja definida pelo casal, a via adequada para o divórcio é a judicial. Além de oferecer uma solução mais rápida para os cônjuges, essa modalidade de divórcio também promove a autonomia das partes para decidirem os termos do encerramento do vínculo.

É importante ressaltar que a escritura pública lavrada pelo tabelião de notas possui a mesma validade jurídica de uma sentença judicial e é título hábil para formalizar a partilha de bens e alterar o estado civil das partes, averbada diretamente no Registro Civil de Pessoas Naturais. Esse fato confere segurança jurídica ao ato e reduz o acionamento do sistema judiciário, que pode se concentrar em casos mais complexos e litigiosos.

Quanto custa um divórcio amigável no cartório?

A dúvida mais frequente sobre o tema de que tratamos no presente artigo é sobre quanto custa um divórcio extrajudicial. Ainda que seja frequentemente apontado como uma alternativa mais econômica quando comparamos com quanto custa um divórcio litigioso na via judicial, é fundamental que os interessados tenham ciência do valor do divórcio no cartório. A despesa total pode variar significativamente dependendo de quatro pontos principais:

• O estado da federação onde o procedimento será realizado, que definirá a tabela de emolumentos cartorários;
• A existência e o valor dos bens a serem partilhados;
• Os honorários do(s) advogado(s) contratado(s); e
• A incidência de impostos.

O primeiro gasto a ser levado em consideração são os emolumentos dos cartórios de notas e de registro civil, tabelados por lei e que variam de um estado para outro. A base de cálculo dos emolumentos para o divórcio extrajudicial depende, em regra, da existência ou não de bens a serem partilhados. Quanto maior for o valor do patrimônio envolvido, maior será seu custo. É importante consultar a tabela de custas e emolumentos do estado desejado (como esta, de Minas Gerais), que é atualizada anualmente, para obter os valores precisos.

Em segundo lugar, levando em conta que a assistência de um advogado é obrigatória no divórcio extrajudicial, devem ser considerados os honorários advocatícios. Eles podem ser livremente acordados entre o cliente e o profissional, mas devem respeitar o valor mínimo estabelecido nas tabelas de honorários da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de cada estado. Em Minas Gerais, por exemplo, o valor mínimo de honorários estipulado pela OAB-MG é de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Além dos emolumentos e dos honorários, os impostos podem representar uma parcela considerável dos custos, especialmente quando há bens envolvidos na partilha de bens. São dois os principais impostos que podem incidir:

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): este imposto de competência estadual incide quando há a doação de bens ou direitos. No contexto do divórcio, o ITCMD é devido se a partilha de bens for desigual, ou seja, se um dos cônjuges receber um quinhão patrimonial superior à sua meação de direito (a metade do patrimônio comum). A parte que exceder a meação é considerada uma doação do outro cônjuge, e sobre ela incidirá o ITCMD. A alíquota e as regras de isenção variam entre os estados.
• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): este imposto de competência municipal incide sobre a transmissão onerosa (compra e venda) de bens imóveis. Se, na partilha de bens, um cônjuge adquire a parte do imóvel que pertenceria ao outro, configurando uma compra e venda, haverá a incidência do ITBI sobre o valor da parte adquirida. A alíquota e as regras são definidas por cada município.

Por fim, ainda devem ser esperadas outras despesas menores, como a emissão de certidões atualizadas (certidão de casamento, matrícula de imóveis, etc.), custos com as averbações posteriores ao divórcio na matrícula dos imóveis ou em outros registros e eventuais taxas de registro.

Requisitos para o divórcio extrajudicial

Para que o casal possa realizar o divórcio no cartório, devem ser cumpridas uma série de requisitos definidos pelo Código de Processo Civil e pela Resolução 35/2007 do CNJ. A ausência de qualquer um desses requisitos impede a tramitação pela via extrajudicial e obriga a intervenção judicial.

Consenso entre as partes

Como já mencionamos, é característica essencial dessa modalidade a existência de consenso irrestrito entre as partes sobre a decisão de se divorciar, a partilha de bens, o pagamento de pensão alimentícia entre cônjuges e o retorno ao nome de solteiro. A negociação sobre esses termos deve ser prévia e, de preferência, com o auxílio dos advogados das partes.

Presença de um advogado

Conforme a Lei n.º 11.441/07 e o art. 733, § 2º, do Código de Processo Civil, o divórcio no cartório precisa de advogado. Seja ele comum às partes ou dois advogados representando cada uma delas, sua função é garantir que elas entendam os termos da escritura, que não haja vícios no processo e que seus direitos sejam resguardados.

A mulher não pode estar grávida

De acordo com o art. 34, § 1º, da Resolução 35/2007 do CNJ, para ser lavrada a escritura de divórcio, a mulher não poderá estar grávida, ou ao menos, não pode ter conhecimento sobre essa condição. Nesse caso, a fim de preservar os direitos do nascituro, a dissolução do casamento deverá ser feita judicialmente.

Apresentação da documentação

O art. 33 da Resolução 35/2007 do CNJ estipula que, para a lavratura do divórcio consensual em cartório, deverão ser apresentados:

• Documentos pessoais das partes (identidade e CPF);
• Certidão de casamento atualizada;
• Documentos dos filhos, se houverem;
• Documentos que atestem existência de pacto antenupcial;
• Documentos dos advogados participando do processo; e
• Comprovação de propriedade de bens móveis, imóveis e direitos a eles relativos, para efetivação da partilha de bens, se houverem.

Filhos menores e/ou incapazes

Anteriormente, a legislação brasileira proibia o divórcio extrajudicial para casais com filhos menores e/ou incapazes. Com a atualização, em 2024, da Resolução 35/2007, no entanto, passou a ser permitida essa modalidade, desde que as partes comprovem a prévia resolução judicial de todas as questões referentes à guarda, visitação e alimentos deles, conforme o art. 34, § 2º.

Passo a passo para dar entrada no divórcio no cartório

Ainda que seja consideravelmente menos burocrático que o processo judicial, a realização do divórcio no tabelionato de notas segue um procedimento que deve ser respeitado e exige atenção das partes a cada etapa. Entender como fazer o divórcio direto no cartório é fundamental para garantir que o processo transcorra de forma eficiente e sem intercorrências.

Embora seja um procedimento extrajudicial, essa modalidade de divórcio amigável precisa de advogado presente, auxiliando no processo, assim como na via judicial. O advogado será responsável por orientar os cônjuges sobre seus direitos e deveres, verificar o cumprimento dos requisitos do divórcio em cartório e mediar as negociações para a construção do acordo final. Ele também deve auxiliar na reunião da documentação exigida pelo art. 33 da Resolução 35/2007 do CNJ.

Reunida a documentação, os cônjuges, assistidos pelo advogado, devem escolher o cartório de notas. O casal pode optar por qualquer cartório de notas do país para lavratura da escritura de divórcio, independentemente do domicílio ou local do matrimônio. Essa flexibilidade permite que o casal opte pelo cartório que oferecer maior comodidade, agilidade ou de acordo com quanto custa o divórcio.

Nesse momento, deverá ser elaborada a minuta de divórcio pelo advogado, que irá inserir todas as cláusulas acordadas entre os cônjuges. Além de expor a vontade das partes em se divorciar, deverá constar como se dará a partilha de bens, se haverá fixação de pensão alimentícia entre cônjuges e se haverá o retorno ou não ao nome de solteiro. 

O tabelião do cartório de notas analisará a documentação e a minuta para garantir a conformidade legal. Em seguida, será gerada a guia de pagamento dos emolumentos do cartório e, se houver transmissão de bens, as guias de impostos, como o ITCMD, caso haja doação de bens entre os cônjuges, ou o ITBI, se houver a transferência onerosa de bens imóveis.

Será realizado, então, o agendamento para que os cônjuges e o advogado compareçam ao cartório para a lavratura do ato. O tabelião lerá o conteúdo da escritura em voz alta, esclarecendo eventuais dúvidas e certificando-se de que as partes compreendem integralmente o que estão assinando.

Após a confirmação, a escritura é assinada por todos os presentes, destacando que os cônjuges podem ser representados por procuradores constituídos especificamente para este fim. Este ato é solene e formal, conferindo publicidade e fé pública ao divórcio.

Por fim, é realizada a averbação da escritura no Cartório de Registro Civil das Pessoas Naturais onde o casamento foi originalmente registrado. A partir dessa averbação na certidão de casamento, o estado civil dos ex-cônjuges muda para “divorciado(a)”.

Além disso, se a escritura de divórcio contiver a partilha de bens, é indispensável que essa partilha seja levada a registro nas respectivas matrículas dos imóveis (no Cartório de Registro de Imóveis) e nos órgãos de trânsito para veículos (DETRAN), para formalizar a nova titularidade dos bens. Somente após essas averbações e registros, a partilha se torna plenamente eficaz e o divórcio se consolida em todas as suas esferas.

O papel do advogado no divórcio extrajudicial 

Como mencionamos, tanto a Lei. 11.441/07 quanto o Código de Processo Civil determinam a obrigatoriedade da assistência de um advogado no divórcio extrajudicial. Esse requisito ressalta a complexidade jurídica e a importância desse ato, em que devem ser protegidos os direitos das partes envolvidas na dissolução do vínculo matrimonial.

Antes de apresentarmos o papel exercido pelo advogado no procedimento, é relevante reiterarmos que, em situações em que já existe um acordo entre as partes, é permitido que ambos os cônjuges sejam representados pelo mesmo advogado.

No entanto, em casos em que ainda há ajustes a serem feitos, especialmente sobre questões que envolvem planejamento sucessório, como inventário, herança e testamento, e negócios familiares, como a holding familiar, é comum que cada cônjuge conte com seu próprio advogado a fim de garantir imparcialidade nos diversos aspectos do patrimônio comum.

Feito esse apontamento, devemos destacar que, além de verificar a viabilidade do divórcio em cartório, o advogado será responsável por orientar os cônjuges, esclarecendo dúvidas sobre como funciona o divórcio, como fazer para se divorciar no cartório, quanto custa um divórcio amigável no cartório e, principalmente, sobre questões relativas à partilha de bens, feita conforme o regime de bens do casamento, à alteração de nome, e às responsabilidades financeiras mútuas. Ele deve apresentar as opções disponíveis e explicar as consequências de cada escolha, garantindo que o acordo seja justo e equilibrado.

Mesmo que haja consenso sobre a vontade de se divorciar amigavelmente, os cônjuges podem encontrar dificuldades para chegar a um acordo sobre pontos específicos. O advogado atuará como mediador na construção do acordo, propondo soluções criativas e juridicamente adequadas, buscando mitigar conflitos e evitando que o processo precise ser judicializado.

Também é função do advogado analisar a documentação e o regime de bens das partes, a fim de assegurar que a partilha de bens seja realizada em conformidade com as regras aplicáveis a cada regime, protegendo o patrimônio dos cônjuges e evitando futuras demandas por uma eventual partilha incorreta.

Por fim, como já citamos, é incumbência do advogado a elaboração da minuta da escritura pública de divórcio e sua participação no ato de assinatura e validação, assegurando a formalidade processual, eficácia e a segurança jurídica do ato.

A atuação do advogado, para além de ser um mero requisito para o divórcio extrajudicial, também contribui para a agilidade do processo, ao evitar erros e a necessidade de correções, além de prevenir litígios futuros, ao formalizar um acordo sólido e bem fundamentado.

Perguntas frequentes sobre divórcio no cartório

Ainda que o divórcio no cartório tenha se consolidado como uma alternativa eficiente à via judicial, várias dúvidas persistem entre os casais que consideram essa modalidade. Além das dúvidas mais comuns sobre “como divorciar no cartório” e “quanto custa um divórcio extrajudicial no cartório”, outras perguntas frequentes devem ser respondidas a fim de esclarecer o processo e auxiliar na tomada de decisão do casal. A seguir, respondemos algumas delas.

Quanto tempo leva o processo de divórcio no cartório?

Uma das grandes vantagens do divórcio extrajudicial é a sua celeridade. Após a reunião de todos os documentos e a finalização da minuta do acordo pelo advogado, a lavratura da escritura pública pode ser agendada em poucos dias ou semanas, dependendo da disponibilidade do cartório e da complexidade da partilha de bens. Comparativamente, o processo judicial pode levar meses ou até anos para ser concluído.

Posso fazer divórcio no cartório mesmo tendo filhos menores?

Como já esclarecemos, após a atualização da Resolução 35/2007 do CNJ, passou a ser permitido o divórcio no cartório para casais com filhos menores ou incapazes, desde que pré-exista decisão judicial quanto à guarda, pensão alimentícia e visitas. Se não houver acordo ou sentença homologada sobre esses temas, é indispensável recorrer ao Judiciário.

Preciso estar presente para assinar o divórcio no cartório?

A regra geral exige a presença de ambos os cônjuges perante o tabelião de notas, acompanhados dos advogados. Todavia, é permitido que um ou ambos os cônjuges sejam representados por procuração pública específica para o ato, com validade de 30 (trinta) dias.

É possível fazer divórcio online no cartório?

Sim, desde o início da pandemia de Covid-19, em 2020, é realizado o procedimento de divórcio extrajudicial de forma integralmente online. Para isso, devem ser cumpridos todos os requisitos do divórcio em cartório e o cartório escolhido deve estar incorporado à plataforma e-Notariado, que viabiliza os atendimentos virtuais.

Conclusão

O divórcio no cartório é uma alternativa interessante para casais que desejam realizar o divórcio de forma amigável e descomplicada, com maior autonomia. Permitido desde 2007 pela Lei n.º 11.441/07, o divórcio extrajudicial representou um avanço significativo na desburocratização do procedimento, sendo uma via mais rápida e mais vantajosa economicamente.

Apesar da aparente simplicidade do procedimento, a observância rigorosa de seus requisitos é fundamental para garantir a validade e a segurança jurídica do ato e, por isso, a assistência jurídica de um profissional qualificado não só é uma exigência do processo, como também um trunfo para os casais interessados.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre qualquer um dos aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo, acompanhe nossas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e nos avalie no Google. Saber se essas informações lhe foram úteis é muito importante para nós!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

Neste artigo, explicamos o que é a cessão, como funciona, quais são seus tipos, requisitos legais, implicações fiscais e respostas às dúvidas mais comuns sobre o tema para quem precisa tomar decisões seguras sobre a herança. 

O que é cessão de direitos hereditários e como funciona

A cessão de direitos hereditários consiste em um contrato, formalizado por escritura pública, no qual o herdeiro transfere, total ou parcialmente, a titularidade dos direitos que detém sobre a herança do falecido.

Na cessão total, o herdeiro transfere integralmente seus direitos, desvinculando-se do espólio. Essa opção é comum em casos de herdeiros que residem longe, não têm interesse no litígio, ou precisam de liquidez imediata.

Já na cessão parcial, apenas uma fração do quinhão hereditário é transferida, permitindo que o herdeiro mantenha participação nos demais direitos. Esse tipo de cessão exige cuidado redobrado na delimitação da parte transferida, especialmente para evitar conflitos ou interpretações futuras equivocadas quanto ao alcance do ato.

É importante esclarecer que a cessão nunca se refere a bens determinados, mas sim à fração ideal (o quinhão hereditário) que cabe ao herdeiro no conjunto do espólio. Isso porque, até que se conclua a partilha, o herdeiro é coproprietário de todos os bens em comunhão com os demais herdeiros, e é essa participação ideal que pode ser objeto da cessão. Inclusive, a cessão poderá ser anulada se realizada sobre bem específico, nos casos que houver outros herdeiros – a não ser que haja permissão judicial para tal.

 A cessão pode ser gratuita, com intenção de liberalidade, caracterizando uma doação, ou onerosa, caracterizando uma venda.

Trata-se de um instrumento jurídico que pode ser utilizado para resolver conflitos entre herdeiros, permitir a saída de um deles do inventário ou mesmo facilitar a liquidez patrimonial – da mesma forma que ocorre na venda de imóvel em inventário, por exemplo.

Vale destacar ainda, que a cessão é diferente da renúncia, que é a desistência pura e simples da herança, a cessão implica na entrada de um novo interessado no processo de inventário, que passa a exercer os direitos que seriam do herdeiro original.

Requisitos e formalidades legais

A validade da cessão de direitos hereditários depende da observância de formalidades previstas em lei. A principal delas é a exigência de registro do contrato de cessão de direitos hereditários por escritura pública para a formalização do ato, conforme estabelece o artigo 1.793 do Código Civil. A inobservância dessa formalidade acarreta a nulidade da cessão, mesmo que as partes estejam de comum acordo.

Outra exigência importante é a outorga conjugal, obrigatória nos casos em que o cedente é casado, independentemente do regime de bens, salvo se houver pacto antenupcial em sentido contrário.

Além disso, quando a cessão é realizada em favor de terceiros que não integram o rol de herdeiros, os demais herdeiros possuem direito de preferência, podendo igualar a proposta e adquirir os direitos cedidos nas mesmas condições. Esse direito tem como objetivo proteger a composição familiar do espólio, evitando a entrada de terceiros estranhos à relação sucessória. Para que o direito de preferência seja exercido, o cedente deve notificar os demais herdeiros, oferecendo a eles as mesmas condições propostas ao cessionário externo.

Por fim, é necessário que a cessão seja registrada nos autos do inventário (judicial ou extrajudicial) e que o cedente (quem cede) possua legitimidade para dispor de seus direitos.

Aspectos fiscais da cessão de direitos hereditários

Sob o ponto de vista tributário, a cessão de direitos hereditários é um evento que pode atrair a incidência de diversos tributos, a depender de suas características. 

Por se tratarem de direitos hereditários será sempre devido o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), independentemente de ser onerosa ou gratuita. 

Na cessão onerosa de direitos hereditários, além do ITCMD, pode haver a exigência do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), quando a cessão envolver imóveis específicos já partilhados ou identificados como de titularidade exclusiva.

Ainda, há a possibilidade de incidir o Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital, se o valor recebido pelo cedente for superior ao valor do quinhão transmitido.

Assim, a tributação na cessão de direitos hereditários: ITBI, ITCMD ou IR, depende da forma, do momento e do objeto da cessão, por isso, contar com assessoria jurídica especializada é essencial.

Quando fazer a cessão de direitos hereditários: antes, durante ou depois do inventário?

Via de regra, e como já explicado, a cessão de direitos hereditários pode ser realizada durante o procedimento de inventário, pois os direitos hereditários a serem transmitidos são transitórios, surgindo somente após a abertura da sucessão e se extinguindo após a partilha de bens.

Jamais será admitida negociação de herança de pessoa viva (art. 426 do Código Civil), no entanto, o contrato de cessão de direitos hereditários antes do inventário ser efetivamente aberto, mas após o falecimento já pode ser considerado possível. Tanto é que o cessionário possui legitimidade concorrente para requerer a abertura do procedimento de inventário (art. 161, V, do Código de Processo Civil). Contudo, essa prática envolve riscos e exige análise criteriosa, pois pode dificultar a regularização registral do contrato de cessão, gerando obstáculos cartorários, tributários e judiciais.

E no caso de o inventário já estar finalizado, o que o herdeiro possui não são mais direitos hereditários, mas bens individualizados. Por isso, o que se faz não é mais uma cessão, mas sim a venda ou doação de um bem recebido, o que pode gerar dúvidas como: posso vender minha parte da herança depois do inventário? A resposta é sim, mas essa transação seguirá as regras gerais de compra e venda ou doação de bens, não mais de cessão de herança.

De forma prática, recomenda-se considerar a cessão quando:

• Há interesse financeiro imediato (o herdeiro prefere receber um valor à vista em vez de esperar a partilha);
• O inventário está parado ou com disputas e o herdeiro prefere se desvincular;
• Há acordo com outro herdeiro que deseja adquirir a parte cedida;
• O herdeiro não tem interesse em permanecer vinculado ao bem herdado, como imóveis alugados ou de difícil venda.

Independentemente do momento, é essencial avaliar a situação jurídica e tributária envolvida. Por isso, a orientação jurídica especializada é indispensável para garantir segurança à operação e evitar prejuízos futuros.

Perguntas frequentes sobre cessão de direitos hereditários

Posso vender minha parte da herança para meu irmão?

Sim, é possível vender sua parte da herança para um irmão ou qualquer outro herdeiro, inclusive sem a exigência do direito de preferência, pois o cessionário já integra o espólio. Ainda assim, é indispensável a escritura pública e o atendimento aos requisitos formais, devendo a operação ser informada no processo.

Posso vender minha parte da herança para terceiros?

Sim, a cessão a terceiros é permitida, desde que respeitadas as formalidades legais. O cedente deve lavrar escritura de cessão de direitos hereditários e comunicar os demais herdeiros, garantindo a eles o direito de preferência. Caso não haja manifestação, a cessão ao terceiro passa a ter validade plena.

Preciso pagar impostos ao ceder meus direitos hereditários?

Sim. O ITCMD é aplicável à cessão de direitos hereditários gratuita. Na cessão onerosa de direitos hereditários, pode haver ITCMD, ITBI e IRPF, conforme a estrutura da operação. A carga tributária pode ser significativa e deve ser previamente avaliada.

A cessão pode ser anulada depois de feita?

Pode, sempre que houver descumprimento dos requisitos legais.

Além disso, a cessão também pode ser questionada se for realizada em prejuízo de outros herdeiros ou credores, nos casos em que forem constatados vícios como erro, dolo, simulação, fraude contra credores. A nulidade ou anulabilidade pode ser arguida judicialmente.

E caso surja um testamento desconhecido que modifique a distribuição da herança, a cessão poderá ser anulada, total ou parcialmente, conforme o alcance das novas disposições testamentárias.

Quem compra a herança entra no inventário?

Sim. O cessionário (quem recebe os direitos) assume a posição do herdeiro cedente no inventário e participa da partilha, respeitados os limites da cessão. Inclusive, se a herança tiver dívidas ou obrigações, o cessionário assumirá essa responsabilidade na medida da parte que adquiriu, exceto se houver cláusula específica no contrato de cessão que restrinja tal responsabilidade.

Posso ceder um imóvel específico que recebi na herança?

Não, enquanto não houver partilha, não é possível ceder um bem específico, como um imóvel. A cessão deve recair sobre o quinhão hereditário, que será convertido em bens no momento da partilha. A tentativa de cessão de bem singular é ineficaz.

Contudo, é possível que os herdeiros, em conjunto, celebrem um contrato de compra e venda de imóvel em inventário, mediante autorização do juiz (no inventário judicial) ou simples concordância de todos (no inventário extrajudicial, em cartório).

Qual a diferença entre cessão e renúncia da herança?

A renúncia de direitos hereditários implica desistência total e irrevogável da herança, devolvendo sua parte ao monte, sem benefício a outro herdeiro. Já a cessão de direitos hereditários é uma transferência ativa, podendo ser gratuita ou onerosa e gerar obrigações fiscais e patrimoniais.

Conclusão

A cessão de direitos hereditários pode ser uma alternativa interessante para quem deseja negociar sua parte na herança, antecipar valores ou resolver impasses familiares. No entanto, essa operação envolve conhecimento das formalidades legais e análise das consequências fiscais e patrimoniais.

Seja para elaborar um contrato de cessão de direitos hereditários válido e que proteja interesses do cedente, cessionário e demais herdeiros, atuar no inventário ou, preventivamente, em um planejamento sucessório, contar com a orientação de especialistas é essencial. Entre em contato conosco e saiba como podemos auxiliá-lo!

Se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo e não deixe de acompanhar as nossas redes sociais! (Instagram e LinkedIn).

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

Um dos temas centrais dessa área é a partilha de bens, que ocorre tanto no contexto do divórcio, quando há a dissolução da sociedade conjugal, quanto no inventário, que trata da sucessão dos bens deixados por uma pessoa falecida.

Seja na dissolução de um casamento ou na sucessão por morte, a partilha de bens exige atenção às normas legais e aos direitos das partes envolvidas, garantindo que o processo ocorra de forma justa e transparente.

Neste artigo abordaremos os principais aspectos da partilha de bens no divórcio e no inventário, explicando os diferentes procedimentos legais, as regras aplicáveis a cada situação e os desafios que podem surgir no processo.

O que é a partilha de bens e quando ela acontece?

A partilha de bens é o processo formal de divisão do patrimônio pertencente a uma ou mais pessoas.

Trata-se de um procedimento jurídico e patrimonial que visa distribuir os bens de forma justa e conforme as regras estabelecidas pela lei, por testamento ou eventual contrato entre as partes envolvidas.

A partilha acontece, essencialmente, em dois cenários principais:

1. No fim de um relacionamento (separação, divórcio ou dissolução de união estável); e
2. Após o falecimento de uma pessoa (sucessão e inventário).

Esse processo pode envolver bens móveis (como carros, jóias e dinheiro), bens imóveis (casas, apartamentos, terrenos) e até mesmo ativos financeiros, participações societárias e direitos adquiridos.

A partilha ocorre por meio de um procedimento formal, que pode ser extrajudicial (quando há consenso e as condições permitem) ou judicial (quando há litígios ou necessidade de intervenção da justiça para garantir direitos).

Ela é um procedimento essencial para garantir a justa divisão do patrimônio acumulado, e seu resultado depende de fatores como o regime de bens, a existência de testamento e a forma como os envolvidos desejam conduzir o processo.

O que é um formal de partilha?

O formal de partilha é o documento oficial que formaliza como será feita a divisão dos bens. Ele é expedido pelo juízo responsável em processos judiciais de inventário (sucessão) e separação ou divórcio.

Este documento, expedido ao final do processo judicial, tem a função de registrar e dar validade jurídica à partilha, sendo indispensável para a transmissão da propriedade dos bens e permitindo sua averbação nos órgãos competentes, como cartórios de imóveis e órgãos de trânsito.

Quando há consenso entre as partes e os requisitos legais permitem o processamento do inventário ou do divórcio no cartório, a partilha também pode ser feita de forma extrajudicial, por meio de uma escritura pública de partilha, lavrada em cartório, dispensando o formal de partilha.

Partilha de bens na separação ou divórcio

A partilha de bens na separação ou divórcio, chamada também de meação, é o processo de divisão do patrimônio acumulado durante o casamento ou união estável. A forma como essa divisão acontece depende do regime de bens adotado pelo casal e das regras legais aplicáveis, podendo ser feita de forma consensual, caso as partes cheguem a um acordo, ou litigiosa, caso haja discordância.

Se o casal não tiver definido um regime específico antes do casamento, valerá o regime padrão, que no Brasil é o da comunhão parcial de bens. Se houver um contrato prévio (como pacto antenupcial ou contrato de união estável), a divisão obedecerá aos termos pactuados.

A meação refere-se à parte dos bens comuns do casal a que cada cônjuge tem direito no momento da separação ou do divórcio. Esse conceito é especialmente relevante em regimes como a comunhão parcial e a comunhão universal de bens, nos quais os bens adquiridos ao longo da relação são considerados de ambos os cônjuges.

• Se o casal estava casado sob comunhão parcial de bens, cada um tem direito a 50% do que foi adquirido durante o casamento.
• Se o regime era de comunhão universal de bens, todos os bens adquiridos antes e durante a união são divididos igualmente.
• Na separação total de bens, não há meação, pois cada um mantém seu patrimônio individual.

A meação se aplica apenas aos bens comuns do casal e não se confunde com herança, doações recebidas individualmente ou bens adquiridos antes do casamento (dependendo do regime).

Além disso, destacamos que a meação não é direito hereditário, mas específico do cônjuge, decorrente do regime de casamento escolhido pelo casal. Quando um cônjuge falece, primeiro é feita a meação e a sucessão será referente ao patrimônio restante. 

Como o regime de bens impacta na partilha?

O regime de bens define quais bens serão partilhados, em caso de separação, divórcio ou falecimento de um dos cônjuges ou companheiros, e de que forma. Ele define se os bens serão compartilhados, mantidos individualmente ou parcialmente partilhados.

Vamos entender, de maneira resumida, o impacto de cada regime:

• Comunhão parcial de bens – Só entram na partilha os bens adquiridos após o casamento.
• Comunhão universal de bens – Todo o patrimônio, adquirido antes ou depois do casamento, é dividido igualmente.
• Separação total de bens – Não há partilha, cada um mantém o que estiver em seu nome.
• Participação final nos aquestos – O patrimônio adquirido em conjunto ao longo do casamento é dividido, mas bens individuais permanecem exclusivos de cada cônjuge.

O divórcio pode acontecer sem a divisão de bens?

Sim, o casal pode se divorciar sem fazer a partilha de bens imediatamente. O divórcio e a partilha são procedimentos distintos, e a separação pode ser decretada mesmo que a divisão do patrimônio ainda não tenha sido resolvida.

Isso acontece em casos como:

• Quando há bens em disputa e a partilha precisa ser resolvida judicialmente;
• Quando o casal decide resolver a partilha posteriormente, por meio de acordo;
• Quando há dificuldades para identificar todos os bens do casal no momento da separação.

Se a partilha não for feita no ato do divórcio, o ex-cônjuge pode requerer judicialmente sua parte posteriormente. No entanto, a demora pode gerar complicações, como o uso indevido dos bens por um dos ex-cônjuges.

Como funciona a partilha de bens em união estável não registrada?

Apesar da ausência de registro formal, a união estável pode ser reconhecida judicialmente ou extrajudicialmente, desde que haja prova da convivência pública, contínua e com intenção de constituir família.

A união estável não precisa ser registrada formalmente para ter efeitos patrimoniais. Se não houver contrato escrito determinando um regime específico, a divisão segue as regras da comunhão parcial de bens.

Isso significa que:

• Os bens adquiridos durante a união são partilhados em 50% para cada um;
• Bens adquiridos antes da união continuam pertencendo a quem os comprou;
• Herdeiros do companheiro falecido podem contestar a partilha caso não reconheçam a união estável.

Caso haja disputa sobre a existência da união estável, o ex-companheiro pode ter que comprová-la judicialmente para ter direito à partilha, requerendo o reconhecimento e a dissolução da união estável por meio de ação judicial.

O que entra e o que não entra na partilha?

Nem todos os bens do casal são automaticamente incluídos na divisão. Algumas categorias exigem análise específica:

Não entram na partilha:

• Bens adquiridos antes do casamento, no caso de comunhão parcial ou separação total.
• Heranças e doações recebidas individualmente, mesmo que durante o casamento, salvo no regime de comunhão universal.
• Seguro de vida, pois o beneficiário recebe o valor diretamente da seguradora.
• Bens financiados, caso a dívida ainda esteja sendo paga. Nesses casos, a partilha pode considerar quem ficará com o bem e assumirá a dívida remanescente.
• Bens no exterior, cuja partilha pode depender da legislação do país onde estão registrados. Em muitos casos, será necessário um processo judicial específico para reconhecimento da decisão brasileira no exterior.

Partilha de bens no inventário

A partilha de bens no inventário ocorre quando uma pessoa falece e seu patrimônio precisa ser dividido entre os herdeiros. Esse processo pode ser feito de forma judicial ou extrajudicial, e a escolha depende do consenso entre os herdeiros e da existência de testamento.

No contexto sucessório, a partilha ocorre para distribuir os bens deixados por uma pessoa falecida entre seus herdeiros e eventuais legatários. Esse processo é regulamentado pelo direito sucessório e pode ser influenciado pela existência ou não de um testamento.

Se houver herdeiros necessários (como filhos, cônjuges ou pais), metade do patrimônio do falecido será obrigatoriamente destinada a eles, independentemente de vontade expressa em testamento. A outra metade, por sua vez, pode ser livremente disposta pelo falecido por meio de suas instruções ainda em vida, desde que respeite todas as regras do Direito.

Antes da efetiva partilha de bens, ainda, é possível que os herdeiros vendam ou doem a sua parte na herança, a chamada cessão de direitos hereditários. Nesse caso, o cessionário (quem recebe os direitos) assume o lugar do herdeiro no inventário e participa da partilha, respeitando o quinhão adquirido.

Destacamos que desde 2024, com a alteração da Resolução 35/2007 do CNJ, a existência de herdeiro menor ou incapaz não inviabiliza o inventário extrajudicial. Nesse caso, além da concordância entre todos os envolvidos é necessário que o Ministério Público manifeste parecer favorável.

Como é feita a partilha de bens entre herdeiros e cônjuge (ou companheiro)?

A partilha de bens entre herdeiros e cônjuge (ou companheiro) depende do regime de bens adotado no casamento ou na união estável e da existência de descendentes, ascendentes ou outros herdeiros concorrentes. O cônjuge pode ter dois papéis distintos:

• Meeiro: se o regime de bens garantir ao cônjuge uma meação sobre os bens comuns do casal; e
• Herdeiro: se o cônjuge também tiver direito à herança sobre os bens do falecido.

O cônjuge meeiro tem direito à metade dos bens comuns adquiridos na constância do casamento ou união estável (se o regime permitir a comunhão de bens). Esse direito não é herança, pois a meação já pertencia ao cônjuge sobrevivente.

Por outro lado, o cônjuge também pode ser herdeiro e disputar a sucessão com descendentes (filhos) ou ascendentes (pais do falecido), dependendo do regime de bens e da presença de outros herdeiros.

Se o casamento foi regido pela comunhão parcial de bens, o cônjuge será meeiro sobre os bens comuns e herdeiro sobre os bens particulares do falecido.

No regime de comunhão universal de bens, o cônjuge será apenas meeiro, pois todo o patrimônio é comum, não existem bens particulares. Ou seja, o cônjuge recebe 50% dos bens como meeiro e a outra metade é dividida apenas entre os filhos ou outros herdeiros, sem concorrência do cônjuge.

Já no caso de separação total de bens, cada cônjuge mantém seus bens individuais. O cônjuge, portanto, não tem direito à meação e será herdeiro obrigatório, concorrendo com filhos ou ascendentes do falecido.

Há uma exceção, no entanto. Se o casamento foi realizado com separação obrigatória de bens, o cônjuge pode não herdar, salvo prova de esforço comum na aquisição dos bens.

Inventário judicial, extrajudicial e arrolamento sumário

A partilha de bens no inventário pode ocorrer por meio de três modalidades: judicial, arrolamento sumário e extrajudicial.

O inventário judicial é obrigatório somente quando há discordância entre os herdeiros. Neste caso, inicia-se o processo no Judiciário, com o suporte de um advogado, fazendo-se a nomeação de um inventariante (geralmente um herdeiro ou cônjuge).

Os bens são listados e avaliados, são pagas as dívidas do espólio (se houver) e o juiz decide sobre a divisão ou homologa um acordo entre os herdeiros. A partilha dos bens é, então, formalizada com a expedição do formal de partilha (para bens imóveis) ou carta de adjudicação (se apenas um herdeiro ficar com os bens).

O arrolamento sumário é um tipo de inventário judicial simplificado, utilizado quando o valor total do espólio (conjunto de bens deixados pelo falecido) não ultrapassa 1.000 salários mínimos ou quando há consenso entre os herdeiros.

No arrolamento, o advogado ingressa com o pedido de arrolamento no Judiciário, anexando os documentos necessários. O juiz apenas homologa o acordo entre os herdeiros, sem necessidade de avaliações ou audiências complexas. Após a homologação, os bens podem ser transferidos para os herdeiros.

Já o inventário extrajudicial é uma alternativa mais rápida e menos burocrática, sendo realizado diretamente em cartório, mas não pode haver litígio entre os herdeiros. Ainda que exista testamento ou dívidas a serem quitadas, se os herdeiros estiverem em consenso o inventário poderá ser extrajudicial.

Nesta situação, os herdeiros também precisam contratar um advogado (obrigatório mesmo no inventário extrajudicial). O inventário, então, é feito diretamente em um cartório de notas, com a lavratura de uma escritura pública de inventário e partilha. Por fim, os herdeiros assinam a escritura e fazem o registro da partilha nos órgãos competentes (cartórios de imóveis, bancos, etc).

Independentemente do tipo de inventário adotado, o processo resulta na partilha dos bens conforme as regras sucessórias, garantindo que cada herdeiro receba sua parte do patrimônio do falecido.

Quanto tempo demora e quanto custa um processo de partilha de bens? 

O tempo e o custo de um processo de partilha de bens variam conforme a modalidade escolhida e a complexidade do caso.

No inventário judicial, o processo pode levar de meses a anos, dependendo do volume de bens e da eventual discordância entre as partes. Os custos incluem taxas judiciais, honorários advocatícios e impostos, como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia de estado para estado.

Já no inventário extrajudicial, o procedimento pode ser concluído em poucas semanas, desde que haja consenso absoluto entre os herdeiros. O custo, embora menor do que o do inventário judicial, inclui os honorários do advogado e as despesas cartoriais, que também variam conforme o estado.

Na partilha de bens decorrente do divórcio, a duração do processo também depende do tipo de divórcio.

O divórcio judicial litigioso, quando não há acordo entre as partes, pode se arrastar por anos. Já o divórcio extrajudicial, feito em cartório, no geral é concluído rapidamente. Nas duas situações, os custos também incluem emolumentos cartoriais e os honorários advocatícios também são obrigatórios.

De acordo com a Tabela de Honorários Advocatícios da Ordem dos Advogados do Brasil – Seção Minas Gerais (OAB/MG) de 2023, os valores mínimos recomendados para serviços relacionados à partilha de bens em casos de separação, divórcio e inventário são os seguintes:

Inventário:

• Inventário consensual ou arrolamento: honorários mínimos de R$ 7.000,00, acrescidos de 8% sobre o valor total do patrimônio a ser partilhado.
• Inventário litigioso: honorários mínimos de R$ 7.000,00, acrescidos de 10% sobre o valor total do patrimônio a ser partilhado.

Divórcio ou reconhecimento e dissolução de União Estável:

• Consensual judicial: honorários mínimos de R$ 7.000,00.
• Consensual judicial com partilha de bens: honorários mínimos de R$ 7.000,00, acrescidos de 6% sobre o valor dos bens partilhados.
• Extrajudicial: honorários mínimos de R$ 5.000,00.
• Extrajudicial com partilha de bens: honorários mínimos de R$ 5.000,00, acrescidos de 6% sobre o valor dos bens partilhados.
• Litigioso com alimentos, guarda, visitas, arrolamento de bens, sequestro e separação de corpos: honorários mínimos de R$ 10.000,00, acrescidos de 10% sobre o valor envolvido.
• Litigioso com alimentos, guarda, visitas, arrolamento de bens, sequestro e separação de corpos e partilha de bens: honorários mínimos de R$ 10.000,00, acrescidos de 10% sobre o valor dos bens partilhados.

Esses valores servem como referência mínima, podendo variar conforme a complexidade do caso, a experiência do advogado e a região de atuação. É fundamental formalizar um contrato de honorários detalhado entre o cliente e o advogado, especificando os serviços a serem prestados e os valores correspondentes.

Como o advogado pode atuar na partilha de bens?

O advogado desempenha um papel essencial na partilha de bens, seja no inventário (judicial ou extrajudicial), seja na separação ou divórcio. Ele auxilia na elaboração dos documentos necessários, na negociação entre as partes e na garantia de que a divisão ocorra conforme a lei.

No inventário judicial e extrajudicial, a presença de um advogado é obrigatória, pois ele é responsável por orientar os herdeiros e formalizar a partilha.

Já no divórcio extrajudicial, a atuação do advogado também é obrigatória, mas as partes podem compartilhar o mesmo profissional, desde que estejam em acordo. No caso de um divórcio litigioso, cada parte deve contar com seu próprio advogado para garantir a defesa de seus interesses.

O advogado auxilia o cliente em todas as questões jurídicas envolvidas, incluindo partilha de bens, guarda dos filhos e pensão alimentícia.

Além das funções diretas no inventário e no divórcio, o advogado pode atuar em:

• Pacto antenupcial e contratos de União Estável: auxiliar casais na escolha entre os regimes de bens antes do casamento e na redação dos documentos.
• Planejamento sucessório: criar estratégias para evitar conflitos futuros na partilha (exemplo: holding familiar, doação em vida, testamento).
• Mediação e arbitragem: intermediar acordos entre familiares para evitar processos judiciais demorados.

Portanto, o advogado pode atuar tanto de maneira resolutiva (inventário, divórcio, litígios sobre bens) quanto preventiva (planejamento sucessório, pactos de casamento), assim como na regularização de bens e na orientação sobre impostos e encargos envolvidos no processo, garantindo maior agilidade e segurança jurídica.

Conclusão

A partilha de bens não é apenas um procedimento jurídico; é também um processo emocional e, muitas vezes, delicado.

Seja no contexto de uma separação ou diante da perda de um ente querido, a divisão do patrimônio representa o encerramento de um ciclo e o início de uma nova fase para aqueles envolvidos.

Imagine um casal que, após anos de vida em comum, decide seguir caminhos diferentes. Entre documentos e decisões, cada objeto, imóvel ou investimento carrega memórias e histórias. Da mesma forma, no inventário de um familiar falecido, cada bem a ser partilhado pode representar laços afetivos e lembranças que resistem ao tempo.

É por isso que, além do cumprimento das regras legais, a partilha de bens exige sensibilidade e diálogo.

A escolha entre inventário judicial e extrajudicial, assim como entre divórcio litigioso ou consensual, impacta diretamente no tempo, nos custos e na tranquilidade do processo. Independentemente do cenário, a presença de um advogado é fundamental e obrigatória para garantir segurança jurídica e evitar disputas que podem se arrastar por anos.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre inventário, divórcio, compra e venda de imóveis, partilha de bens ou qualquer um dos demais aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

E se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo.

Fique a vontade, também, para nos acompanhar nas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e ficar por dentro de todas as novidades do escritório!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi

De um lado, a venda do imóvel permite que os herdeiros obtenham liquidez, especialmente em situações onde há necessidade de quitar dívidas do espólio ou resolver eventuais disputas entre os herdeiros sobre o uso do bem e/ou a partilha dos recursos financeiros.

Do outro lado, compradores têm maior margem para negociar condições favoráveis, como prazos para pagamento ou descontos. Após a regularização, ainda, o imóvel pode ser valorizado no mercado, principalmente se houver potencial para reformas ou melhorias, gerando um excelente retorno.

Contudo, trata-se de um processo que exige atenção aos detalhes legais, especialmente no que diz respeito ao contrato de compra e venda.

Neste artigo, portanto, vamos explorar todos os aspectos relacionados a esse tipo de transação, incluindo os riscos, as vantagens e as melhores práticas para garantir uma negociação segura.

O que é um imóvel em inventário?

Um imóvel em inventário é aquele que faz parte do conjunto de bens deixados por uma pessoa que faleceu e que está sendo submetido ao processo de inventário. 

Ou seja, o inventário é uma etapa obrigatória para realizar a partilha de bens e a transferência de propriedade dos bens do falecido para os herdeiros e/ou terceiros, como a venda de imóvel recebido como herança, por exemplo.

Existem dois tipos principais de inventário:

1. Inventário judicial: realizado por meio de um processo na Justiça, geralmente utilizado quando há litígios entre herdeiros, testamento, ou dívidas pendentes a serem resolvidas; e
2. Inventário extrajudicial: feito em cartório, sendo mais rápido e menos burocrático, desde que todos os herdeiros sejam maiores de idade, estejam de acordo e não haja testamento válido.

Como saber se o imóvel está em inventário?

Para saber se um imóvel está em inventário, é necessário observar alguns sinais e consultar fontes específicas que confirmem o status do bem.

Confirme se o proprietário do imóvel já faleceu. Caso sim, os bens dele (incluindo o imóvel) precisam passar pelo processo de inventário para serem transferidos aos herdeiros. Pergunte diretamente aos familiares ou representantes do falecido se o inventário já foi iniciado ou concluído.

Em seguida, solicite uma certidão atualizada da Matrícula do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis correspondente. Essa certidão indicará a titularidade do bem e possíveis restrições ou pendências, como cláusulas de indisponibilidade ou outras questões legais que possam impedir a transação.

Caso o inventário seja extrajudicial, consulte diretamente o cartório onde ele foi aberto para saber a situação do imóvel. No caso de inventário judicial, consulte o advogado da família ou busque informações no processo judicial, caso tenha acesso.

Para entender com detalhes, peça acesso aos seguintes documentos:

• Plano de partilha ou sobrepartilha: ele detalha os bens incluídos no inventário e indica se o imóvel faz parte do espólio; e
• Alvará judicial ou escritura de inventário: esses documentos são usados para regularizar ou autorizar a venda do imóvel em inventário.

Consulte, ainda, eventuais débitos de IPTU na Prefeitura ou documentos fiscais associados ao imóvel, que podem indicar o nome do proprietário e possíveis pendências de inventário.

É possível comprar/vender um imóvel em inventário?

Sim, é possível comprar ou vender um imóvel em inventário, mas o processo depende de certas condições legais e burocráticas que variam conforme o tipo de inventário (judicial ou extrajudicial).

No caso de inventário judicial:

• É necessário obter um alvará judicial, ou seja, uma autorização emitida por um juiz permitindo a venda do imóvel.
• Todos os herdeiros devem concordar com a venda e expressar isso no processo judicial.
• A venda só pode ser concretizada após a análise do juiz, que verificará se os interesses de todas as partes estão sendo respeitados, incluindo a quitação de dívidas e o pagamento de impostos.

No caso de inventário extrajudicial:

• A venda pode ser feita diretamente no cartório de notas, desde que:
  • Todos os herdeiros concordem com a transação.
  • Não existam dívidas ou pendências que impeçam a alienação do imóvel.
• O imóvel deve estar devidamente registrado como parte do inventário e todos os impostos relacionados devem ser quitados.

Antes de realizar a compra, verifique a matrícula do imóvel, a situação do inventário e os documentos que comprovem a concordância dos herdeiros.

Certifique-se também de que o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) foram devidamente quitados.

Vantagens da compra/venda de imóvel em inventário

A compra de um imóvel em inventário pode oferecer diversas vantagens, especialmente para quem está disposto a lidar com as particularidades legais e burocráticas desse tipo de negociação.

Manter um imóvel gera despesas com IPTU, taxas de manutenção e possíveis taxas condominiais. A venda, portanto, elimina esses custos contínuos e alivia o orçamento dos herdeiros.

Além disso, a venda do imóvel permite que os herdeiros obtenham liquidez, especialmente em situações onde há necessidade de quitar dívidas do espólio ou resolver eventuais disputas entre os herdeiros sobre o uso do bem e/ou a partilha dos recursos financeiros.

Diante disso, há maior abertura para negociações sobre o preço e condições de pagamento.

Essa necessidade de liquidez, em conjunto com o interesse em finalizar o processo de inventário, pode levar os herdeiros a aceitarem propostas com um preço abaixo do valor de mercado, gerando uma situação vantajosa para o comprador.

Após a conclusão do processo de inventário e a regularização do imóvel, ele pode ser valorizado no mercado, especialmente se houver potencial para reformas, melhorias ou mudanças na destinação do uso.

Isto posto, é fundamental garantir que o processo seja conduzido de forma legal e que os documentos estejam em ordem. Para isso, contar com o apoio de um advogado especializado é indispensável para aproveitar essas vantagens com total segurança jurídica.

Contrato de compra e venda de imóvel em inventário e os procedimentos legais

O contrato de compra e venda de imóvel em inventário é um documento legal que formaliza o acordo entre os herdeiros de uma pessoa falecida (proprietários do imóvel em inventário) e o comprador. Esse contrato detalha as condições da negociação, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

Esse tipo de contrato tem particularidades importantes, pois o imóvel está inserido em um processo de partilha de bens, seja judicial ou extrajudicial, o que exige o cumprimento de requisitos legais adicionais.

Por envolver peculiaridades relacionadas ao processo de inventário, é fundamental que ele seja bem elaborado e que todas as etapas sejam seguidas com rigor, sempre com o suporte de um advogado especializado. Veja os principais passos:

Inclusão do imóvel no inventário

Antes de qualquer negociação, o imóvel deve estar registrado como parte do inventário do falecido. Isso é essencial para que os herdeiros tenham legitimidade para realizar a venda.

Concordância de todos os herdeiros

Em qualquer tipo de inventário é necessário que todos os herdeiros concordem com a venda, com alguma diferença conformo o procedimento seja em cartório ou no judiciário:

• No inventário extrajudicial: todos os herdeiros devem concordar com a venda e assinar o contrato; e
• No inventário judicial: a venda só é possível com a emissão de um alvará judicial, que é uma autorização do juiz responsável pelo processo.

Estrutura da proposta e do contrato de compra e venda

Após realização e aceite da proposta de compra de imóvel em inventário, elabora-se o contrato de compra e venda. O contrato deve conter cláusulas claras e detalhadas sobre:

• Identificação das partes: nome e documentos dos herdeiros e do comprador;
• Descrição do imóvel: informações completas sobre a matrícula e localização do bem;
• Preço e forma de pagamento: valores acordados, prazos e condições de pagamento;
• Condições legais: indicação de que o imóvel faz parte do inventário e que a venda está sujeita à regularização do processo; e
• Declarações e garantias: compromisso dos herdeiros de que o imóvel está livre de ônus ou dívidas que impeçam a transferência.

Regularização da venda

Após a assinatura do contrato:

• O comprador deve garantir que os impostos e taxas relacionadas à transferência sejam pagos, como o ITBI.
• No caso de inventário judicial, o alvará do juiz deve ser anexado ao contrato para dar continuidade à transferência no cartório de registro de imóveis.

Registro da transferência

Com o contrato assinado e toda a documentação regularizada, o próximo passo é registrar a transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, assegurando a titularidade do comprador.

Outras formas de alienação de bem imóvel em inventário

Além da tradicional compra e venda, existem outras formas de alienação de um bem imóvel em inventário que podem ser utilizadas, dependendo das necessidades dos herdeiros e das condições do processo de inventário.

Contrato de cessão hereditária

A cessão de direitos hereditários é uma modalidade bastante comum. Nesse caso, em vez de vender diretamente o imóvel, o herdeiro transfere seus direitos sobre o bem a um terceiro.

• Como funciona?
  • O herdeiro cede seus direitos sobre o imóvel em inventário a outra pessoa (física ou jurídica).
  • A cessão pode ser feita de forma gratuita ou onerosa (mediante pagamento).
  • É necessário lavrar uma escritura pública de cessão de direitos hereditários no cartório de notas.

• Requisitos:
  • Concordância de todos os herdeiros, caso o imóvel ainda esteja no inventário.
  • Regularização da cessão no processo de inventário, com inclusão no plano de partilha.

Contrato particular de promessa de compra e venda

Esse contrato é utilizado quando as partes desejam formalizar o compromisso de alienação do imóvel, mas a transferência definitiva da propriedade está condicionada à conclusão do inventário.

• Como funciona?
  • O contrato particular estipula que o comprador pagará pelo imóvel após a regularização do inventário e a emissão dos documentos necessários para a transferência.
  • Serve como uma garantia para ambas as partes, mas não transfere a propriedade imediatamente.

• Cuidados:
  • Certifique-se de que o contrato tenha cláusulas claras, prevendo prazos e condições para a finalização da venda.
  • Consulte um advogado para redigir ou revisar o contrato, garantindo sua validade jurídica.

Riscos envolvidos na compra de imóvel em inventário

Como vimos, a compra de um imóvel em inventário pode trazer boas oportunidades, mas também envolve riscos significativos que precisam ser avaliados com cuidado. 

Falta de regularização do inventário

A ausência da finalização do processo de inventário impede a transferência do imóvel para o comprador. Isso acontece porque, enquanto o inventário não estiver concluído, o imóvel ainda não pertence formalmente aos herdeiros.

Para garantir a validade da transação, certifique-se de que o inventário já foi finalizado ou que há autorização judicial para a venda (no caso de inventário judicial).

Dívidas do falecido, vinculadas ou não ao imóvel

Dívidas do falecido, como alienações fiduciárias ou pendências fiscais, podem ser atribuídas ao imóvel, comprometendo o investimento do comprador.

Caso o falecido tenha débitos maiores do que o valor do espólio, o imóvel pode ser usado para quitá-los.

Para minimizar estes riscos, realize uma due diligence completa, verificando a existência de ônus ou dívidas na matrícula do imóvel e em outros documentos fiscais.

Certifique-se de que os herdeiros tenham quitado todas as pendências antes de concluir a compra.

Fraudes no processo de venda

Há casos em que um ou mais herdeiros tentam vender o imóvel sem a devida autorização dos demais ou apresentam documentos falsificados. Isso pode levar a litígios futuros, anulando a compra e trazendo prejuízos financeiros.

Certifique-se de que todos os herdeiros assinaram o contrato e os documentos necessários.

No caso de inventário extrajudicial, todos os herdeiros precisam concordar com a venda do imóvel. A falta de consentimento de um deles pode tornar a transação nula. Para inventários judiciais, exija o alvará judicial autorizando a venda.

Consulte um advogado especializado para verificar a autenticidade dos documentos e a legitimidade dos herdeiros. Realize todas as etapas da compra de forma transparente e documentada.

Imóvel ocupado por herdeiros ou terceiros

Após a compra, o imóvel pode ainda estar ocupado por herdeiros ou terceiros, dificultando a posse pelo comprador.

Inclua no contrato de compra e venda uma cláusula que estabeleça prazos e condições para a desocupação do imóvel.

Procrastinação no inventário

Se o processo de inventário não avançar, o comprador pode enfrentar atrasos indefinidos na regularização da propriedade.

Exija garantias contratuais que assegurem a continuidade do processo de inventário, como prazos para sua finalização.

Custos adicionais não planejados

Impostos, taxas judiciais e custos de regularização documental podem elevar significativamente o valor da compra.

Isso inclui o pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), e custos com cartórios e advogados.

Antes de fechar a compra, solicite um levantamento de todos os custos envolvidos.

Garanta que o contrato de compra e venda inclua cláusulas sobre a responsabilidade de pagamento de taxas e impostos.

Como diminuir os riscos da transação?

Para reduzir os riscos envolvidos, é fundamental adotar uma abordagem criteriosa em todas as etapas da transação. Confira as melhores práticas para garantir segurança.

Due diligence do imóvel

A due diligence é o processo de análise detalhada da documentação e da situação legal do imóvel. Ela é essencial para identificar possíveis problemas antes de concretizar a transação.

• Verifique a matrícula do imóvel: solicite uma certidão atualizada no Cartório de Registro de Imóveis para identificar a titularidade, existência de ônus, hipotecas ou penhoras;
• Consulte débitos tributários: verifique se há pendências de IPTU ou taxas municipais;
• Analise eventuais restrições: confira se o imóvel está em área de proteção ambiental, tombamento ou sujeito a outras limitações legais; e
• Regularidade documental: certifique-se de que o imóvel está registrado no inventário como parte do espólio do falecido.

Due diligence do inventário

Além de verificar a situação do imóvel, é essencial analisar o processo de inventário para garantir que todas as exigências legais sejam cumpridas.

• Cumprimento do direito de preferência: caso um herdeiro decida vender sua parte, os demais herdeiros devem ser consultados e ter a oportunidade de exercer o direito de preferência;
• Concordância dos herdeiros: certifique-se de que todos os herdeiros concordam com a venda e assinaram os documentos necessários, especialmente no caso de inventário extrajudicial;
• Autorização judicial: para inventários judiciais, obtenha o alvará que autoriza a venda do imóvel;
• Regularidade fiscal: verifique se os impostos relacionados ao inventário, como o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), foram pagos; e
• Plano de partilha: confirme que o imóvel está devidamente descrito no plano de partilha de bens e que não há litígios entre os herdeiros.

Acompanhamento por advogado especializado 

Contar com um advogado especializado em direito imobiliário e sucessório é indispensável para garantir a segurança jurídica da transação. Entenda os benefícios de um advogado especializado:

• Elaboração e revisão de contratos: um advogado pode redigir e/ou revisar o contrato de compra e venda, garantindo que todas as cláusulas sejam claras e protejam seus interesses;
• Verificação de documentos: ele pode analisar toda a documentação do imóvel e do inventário, identificando possíveis riscos antes da assinatura do contrato;
• Negociação com os herdeiros: o advogado pode mediar negociações e resolver eventuais divergências entre as partes; e
• Acompanhamento do inventário: caso o processo ainda não esteja concluído, o advogado pode assegurar que ele seja conduzido corretamente para evitar atrasos ou complicações.

Conclusão

Embora a compra de um imóvel em inventário possa ser atraente, os riscos envolvidos requerem atenção redobrada. A compra de um imóvel recebido como herança pode ser uma excelente oportunidade, desde que os cuidados legais sejam tomados. 

A melhor forma de se proteger é realizar uma análise detalhada da documentação, contar com o suporte de um advogado especializado e negociar cláusulas contratuais que garantam segurança jurídica para a transação. Assim, é possível aproveitar as oportunidades desse mercado com tranquilidade.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre inventário, pedido de autorização judicial para venda de imóvel de incapaz ou qualquer um dos demais aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

E se você gostou do nosso conteúdo, deixe seu comentário abaixo.

Fique a vontade, também, para nos acompanhar nas redes sociais (Instagram e LinkedIn) e ficar por dentro de todas as novidades do escritório!

Keli Lucchesi

Keli Lucchesi é advogada, inscrita na OAB/MG: 90.395, e sócia-fundadora do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG, possui experiência e expertise em Direito de Família e Sucessões.

Veja todos os posts de Keli Lucchesi

Adriano Lucchesi

Adriano Lucchesi é advogado, inscrito na OAB/MG: 176.171, e sócio do escritório Lucchesi & Dolabela Sociedade de Advogados, graduado na Universidade Federal de Minas Gerais – UFMG, possui pós-graduação nas áreas de Direito Desportivo e Direito do Trabalho. Tem experiência com trabalhos nas áreas de Direito Empresarial, Civil e Propriedade Intelectual.

Veja todos os posts de Adriano Lucchesi