Qual a ordem de preferência na penhora quando há múltiplas garantias sobre um imóvel?

A premissa fundamental de qualquer relação de crédito no ordenamento jurídico brasileiro é o princípio da responsabilidade patrimonial. Ele estabelece que o patrimônio do devedor, presente e futuro, serve como garantia para o cumprimento de suas obrigações.

Isso significa que, em caso de inadimplência, os bens do devedor, incluindo seus imóveis, podem ser alcançados para quitar as dívidas, independentemente de terem sido formalmente oferecidos como garantia em um contrato.

No entanto, a realidade do mercado e das relações comerciais frequentemente revela cenários mais complexos, nos quais um mesmo devedor acumula múltiplas dívidas com diferentes credores, todos buscando a satisfação de seus direitos sobre um patrimônio muitas vezes limitado. Essa situação dá origem a uma concorrência acirrada sobre os bens, gerando o chamado concurso de credores.

Assim, a existência de um imóvel em garantia pode, à primeira vista, conferir uma posição de vantagem e segurança, mas, como explicaremos, não é o único fator determinante.

Neste artigo, vamos esclarecer o que são garantias reais, a ordem de preferência no concurso de credores na penhora de imóvel e como uma assessoria jurídica especializada em direito empresarial e imobiliário pode aumentar as chances do credor recuperar o seu crédito.

 

O que são garantias reais que podem recair sobre um imóvel?

No contexto das obrigações financeiras, as garantias são instrumentos jurídicos que buscam assegurar o cumprimento de uma dívida, mitigando o risco de inadimplência para o credor. Dentre elas, a garantia real se destaca por vincular um bem específico e determinado, como um imóvel, à satisfação do crédito.

Diferentemente das garantias pessoais (como a fiança, comum em um contrato de locação, na qual um terceiro garante a dívida com a totalidade de seu próprio patrimônio), a garantia real onera diretamente a coisa, criando uma conexão entre o bem e a obrigação.

Assim, o bem passa a responder pela dívida, conferindo ao credor dois direitos fundamentais que conferem à garantia real sua força e eficácia:

• Direito de preferência: o posiciona à frente de outros credores na hora de receber; e
• Direito de sequela: o poder de perseguir o bem e executá-lo, mesmo que ele tenha sido vendido ou transferido a terceiros.

Os exemplos mais comuns de garantias reais que podem recair sobre um imóvel são a hipoteca e a alienação fiduciária, cada uma com suas particularidades.

A hipoteca de imóvel, regulada pelos artigos 1.473 e seguintes do Código Civil, é um direito real de garantia em que o devedor (hipotecante) mantém a posse e a propriedade do bem, mas o oferece como segurança para o pagamento da dívida.

Caso a obrigação não seja cumprida, o credor com garantia real (credor hipotecário) pode promover a execução judicial para que o imóvel seja penhorado e vendido em hasta pública (leilão), e o seu crédito, pago com o valor arrecadado.

Já na alienação fiduciária de imóvel, regida pela Lei nº 9.514/1997, o devedor transfere a propriedade resolúvel do bem ao credor (credor fiduciário), que se torna o proprietário formal, enquanto o devedor (fiduciante) mantém apenas a posse direta, com o compromisso de readquirir a propriedade plena após a quitação total da dívida.

Em caso de inadimplência, o credor pode consolidar a propriedade plena em seu nome de forma relativamente rápida, por meio de um procedimento extrajudicial realizado no próprio Cartório de Registro de Imóveis, o que torna essa modalidade de garantia mais atrativa e segura para instituições financeiras e o mercado imobiliário em geral.

 

É possível haver múltiplas garantias sobre o mesmo imóvel?

Sim, é possível que um mesmo imóvel sirva como garantia para mais de uma obrigação, permitindo a coexistência de múltiplos ônus reais em sua matrícula. Essa prática, que otimiza o uso do patrimônio como alavanca para obtenção de crédito, foi consideravelmente ampliada e desburocratizada pela Resolução CMN nº 5.197/2024 e com a promulgação da Lei nº 14.711/2023, conhecida como o marco legal das garantias.

Antes dessa lei, a constituição de uma nova garantia, especialmente a alienação fiduciária, frequentemente dependia da quitação integral da anterior, limitando o potencial do imóvel como garantia de novos créditos.

A nova lei facilitou a sobreposição de múltiplas garantias, como hipotecas e alienações fiduciárias sucessivas, estabelecendo regras claras para a ordem de preferência entre esses credores, que seguirá a cronologia do registro de cada garantia.

Essa mudança visa dinamizar o mercado de crédito, permitindo que proprietários de imóveis aproveitem melhor o valor de seu patrimônio para obter financiamentos, seja para capital de giro, novos investimentos ou reestruturação de dívidas, sem a necessidade de liquidar operações preexistentes.

Apesar disso, a convivência de ônus exige uma análise minuciosa da matrícula. Para um credor, saber se o imóvel possui gravames anteriores faz parte da due diligence imobiliária, uma vez que o valor excedente de uma venda forçada pode não ser suficiente para satisfazer todos os débitos envolvidos.

 

Credores quirografários

Nem todo crédito nasce de um contrato com garantia específica e, consequentemente, nem todos os credores possuem uma garantia real vinculada ao seu crédito.

Grande parte das dívidas existentes no mercado provém de notas fiscais, empréstimos sem lastro real, honorários, aluguéis ou descumprimentos contratuais diversos. Aqueles que não dispõem de um bem específico para assegurar o pagamento da dívida são classificados como credores quirografários.

Essa categoria é ampla e abrange uma série de relações comerciais e civis, como, por exemplo, fornecedores de produtos que venderam a prazo, prestadores de serviços, credores de indenizações por danos morais ou materiais, ou mesmo o titular de um documento que pode ser protestado, como um cheque, uma duplicata ou uma nota promissória não pagos.

A ausência de uma garantia real, no entanto, não impede o credor quirografário de buscar a satisfação de seus direitos. O princípio geral da responsabilidade patrimonial estabelece que o devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros pelo cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei (como os bens impenhoráveis).

Dessa forma, os credores quirografários podem iniciar uma cobrança judicial e, no curso do processo de execução, buscar ativamente o patrimônio do devedor para garantir a quitação do débito.

O processo de busca de ativos, muitas vezes chamado de investigação patrimonial, pode envolver diversas ferramentas, como o Sisbajud, para o bloqueio de valores em contas bancárias, o Renajud, para restrição de veículos, e a consulta sobre a penhora de bens em sistemas de registro de imóveis.

Quando um imóvel livre é localizado, o credor quirografário pode solicitar a penhora desse bem, que é o ato judicial de constrição e apreensão para futura venda em leilão. 

A partir do momento em que a penhora do imóvel é efetivada e formalizada nos autos, aquele bem fica vinculado à execução, e o credor quirografário adquire um direito de preferência sobre o valor que for obtido com sua alienação, iniciando uma nova dinâmica de concorrência com outros possíveis credores, sejam eles também quirografários ou detentores de garantias reais.

 

Concurso de credores: quem recebe primeiro?

Quando um mesmo bem é objeto de múltiplas constrições, seja por já possuir uma garantia real registrada ou por ter sido penhorado por diferentes credores, instaura-se o concurso de credores (ou concurso particular de preferência), um procedimento regido pelos artigos 908 e 909 do Código de Processo Civil.

Esse procedimento tem como finalidade definir a ordem de pagamento a partir do valor arrecadado com a venda judicial do bem, garantindo uma distribuição ordenada e justa dos recursos, em conformidade com as prioridades estabelecidas em lei.

A regra geral é que os credores com garantias reais, como os hipotecários, terão preferência sobre os credores quirografários. No entanto, a organização dessa “fila” de recebimento é mais complexa e obedece a uma hierarquia que leva em conta não apenas o tipo de crédito, mas também a natureza da obrigação (se é um crédito privilegiado) e o momento em que a garantia ou a penhora do imóvel foi feita.

De forma simplificada, a ordem de prioridade é:

1. Créditos com privilégio legal (trabalhistas e tributários, respeitadas certas limitações);
2. Credores com garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária);
3. Credores com privilégio geral;
4. Credores quirografários.

A correta definição dessa ordem é de suma importância, pois, em muitos casos, o valor do imóvel pode não ser suficiente para satisfazer todos os débitos, significando que aqueles posicionados no final da fila podem não receber nada ou receber apenas uma fração de seu crédito.

 

Preferência entre garantias reais

Entre os credores que possuem uma garantia real sobre o mesmo imóvel (por exemplo, múltiplas hipotecas), a ordem de preferência é definida, em regra, pela estrita cronologia do registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O princípio que rege a matéria é um dos mais antigos e sólidos do direito registral: prior in tempore, potior in jure (primeiro no tempo, mais forte no direito). A eficácia da garantia perante terceiros e, consequentemente, a sua prioridade no recebimento, nasce com o ato do registro na matrícula do imóvel, que lhe confere publicidade e oponibilidade erga omnes (perante terceiros).

Assim, um credor que registrou sua hipoteca primeiro terá o direito de receber seu crédito integralmente antes de outro que registrou uma hipoteca subsequente sobre o mesmo bem. 

A publicidade conferida pelo registro é o que estabelece a segurança jurídica e a ordem na concorrência entre os detentores de direitos reais, permitindo que qualquer interessado saiba exatamente quais ônus pesam sobre o imóvel e em que ordem.

Se, por exemplo, um credor possuir um contrato de compra e venda de imóvel ou uma escritura de hipoteca guardada sem o devido registro na matrícula, ele é considerado, para fins de concurso com terceiros, apenas um credor comum. A publicidade registral é o que protege o titular da garantia contra outros pretendentes ao mesmo bem.

 

Preferência entre credores quirografários: entendimento do STJ

Quando a disputa ocorre entre credores quirografários, que não possuem garantias reais pré-constituídas, a ordem de preferência muda.

Em situações de várias penhoras sobre o mesmo bem, a ordem de prioridade não é determinada pela data da averbação de dívida na matrícula do imóvel (como a averbação premonitória do art. 828 do CPC, que apenas dá publicidade à existência da ação para prevenir fraudes), mas sim pela data em que a penhora é efetivamente formalizada nos autos do processo, com a lavratura do respectivo auto ou termo de penhora de imóvel.

Este é o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (STJ), fundamentado na interpretação literal do artigo 797, caput, do Código de Processo Civil, que estabelece que o exequente adquire, “pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados” (REsp 1.209.807 / MS, AREsp 2.834.081 / SP).

Isso significa que o credor quirografário que primeiro consegue a decisão judicial de penhora e a formaliza no seu processo de execução (através do termo nos autos ou do auto lavrado pelo oficial de justiça) garante sua posição prioritária na “fila” de recebimento, independentemente de quando essa penhora será levada a registro na matrícula do imóvel.

Dessa forma, havendo duas penhoras sobre o mesmo bem e o valor arrecadado não é suficiente para pagar ambos os credores, não haverá um rateio proporcional simples. 

De acordo com o artigo 908, § 2º, do CPC, o primeiro credor que realizou a penhora (o ato de constrição) receberá o seu crédito integralmente, e o saldo remanescente, se houver, será destinado ao segundo credor, e assim sucessivamente, seguindo a ordem cronológica das penhoras.

Essa regra premia a diligência e a agilidade processual. O credor quirografário precisa não apenas localizar bens, mas também ser rápido em formalizar o ato de constrição para assegurar seu lugar na ordem de pagamento e aumentar suas chances de recuperação efetiva do crédito. E é justamente neste ponto que contar com uma assessoria jurídica especializada e experiente em recuperação de créditos faz toda a diferença.

 

Outras preferências legais: créditos tributários e trabalhistas

A ordem de preferência baseada na anterioridade da garantia real ou da penhora não é absoluta. Existem créditos que, por sua natureza e relevância social, possuem privilégio legal e podem “furar a fila”, superando até mesmo uma garantia real como a hipoteca, registrada anteriormente.

Os principais exemplos são os créditos trabalhistas e os tributários. Conforme o artigo 186 do Código Tributário Nacional (CTN), o crédito trabalhista prefere a todos os demais, inclusive os tributários, em razão de sua natureza alimentar.

Assim, nesta ordem, os créditos tributários vêm logo em seguida. Um débito de IPTU do próprio imóvel, por exemplo, por ser uma obrigação propter rem (que acompanha o bem), terá preferência sobre o crédito hipotecário.

Isso significa que, em um concurso de credores, as dívidas de impostos do próprio imóvel e as taxas devidas ao condomínio são pagas antes de qualquer outro credor, inclusive antes do credor fiduciário em alguns casos, pois são obrigações necessárias para a própria manutenção da existência jurídica do bem.

Da mesma forma, a Fazenda Pública pode habilitar seu crédito em uma execução movida por terceiros e ter prioridade no recebimento, mesmo sem ter realizado uma penhora prévia naquele processo.

A análise de um concurso de credores é extremamente complexa e exige um conhecimento aprofundado não apenas do direito processual, mas também do direito material (tributário, trabalhista, civil e empresarial) para identificar a correta hierarquia e evitar surpresas que podem alterar a ordem de pagamento esperada.

 

Como mitigar riscos e aumentar as chances de recuperação do crédito

A recuperação de um crédito, especialmente em um cenário de concorrência com outros credores, depende de uma atuação estratégica que se inicia muito antes do surgimento do conflito.

Medidas preventivas são fundamentais para avaliar e mitigar riscos desde a origem da obrigação. A realização de uma due diligence imobiliária completa antes de aceitar um imóvel como garantia, por exemplo, é um passo importante. Essa análise minuciosa da matrícula do imóvel e das certidões do vendedor permite identificar a existência de ônus prévios, um imóvel irregular ou outras pendências que poderiam comprometer a eficácia da garantia.

Da mesma forma, a análise prévia da capacidade patrimonial do devedor e a elaboração de cláusulas contratuais robustas, como as encontradas em um contrato de compra e venda de imóvel bem estruturado, podem fortalecer significativamente a posição do credor.

Uma vez iniciada a fase de cobrança extrajudicial ou cobrança judicial, a agilidade e a estratégia processual se tornam determinantes. Conforme visto, a rapidez na propositura da ação e na busca por bens penhoráveis é o que definirá a posição do credor quirografário na ordem de preferência.

O monitoramento contínuo do patrimônio do devedor e o uso combinado de instrumentos processuais, como a averbação premonitória e o pedido de penhora, são ações que integram um contencioso estratégico. Este, por sua vez, não se limita a reagir a processos, mas utiliza dados e jurimetria para prever resultados e tomar decisões informadas.

Além disso, a busca por acordos judiciais, utilizando técnicas de negociação apuradas, também pode ser uma via mais rápida, econômica e segura para a recuperação do crédito, evitando os custos elevados, a demora e a incerteza de um longo litígio, que pode envolver o pagamento de honorários periciais e outras despesas processuais.

Um advogado especialista em direito civil e imobiliário é capaz de navegar por essas nuances. Com mais de 15 anos de experiência, o escritório Lucchesi & Dolabela possui a expertise necessária para identificar riscos ocultos capazes de esvaziar a garantia do credor e para atuar em conflitos complexos de preferência, garantindo que a recuperação do crédito seja não apenas uma possibilidade, mas uma realidade juridicamente segura.

 

 

Conclusão

A análise aprofundada do concurso de credores na penhora de imóvel revela que ter um patrimônio identificável do devedor ou mesmo uma garantia formalizada não é, por si só, sinônimo de recebimento: a efetividade do crédito está intimamente ligada à posição que o credor ocupa na ordem de preferência estabelecida pela lei.

Diante desse cenário, percebemos que o tempo e a estratégia são os fatores que definem não apenas quem recebe primeiro, mas, muitas vezes, quem efetivamente recebe o que lhe é devido.

Esse panorama evidencia a importância do suporte jurídico especializado que, mediante uma atuação técnica, diligente e estratégica, pode auxiliar o credor a adotar as medidas mais rápidas e eficazes para proteger, priorizar e, finalmente, recuperar o crédito.

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