A importância de verificar a regularidade do imóvel antes da compra: riscos e precauções

Imagine finalmente encontrar o imóvel ideal: localização perfeita, preço atrativo, boas condições estruturais. Mas, ao fechar o negócio, você descobre que este é um imóvel irregular e que há pendências que impedem a sua posse, o seu uso ou a sua venda futura.

Muitos compradores, confiando apenas na boa-fé do vendedor ou na aparência do imóvel, negligenciam etapas fundamentais da análise jurídica. Situações como essa são mais comuns do que se imagina e podem ser evitadas com atenção e informação.

Neste artigo, portanto, vamos mostrar os riscos de adquirir um imóvel irregular e como garantir uma compra segura do ponto de vista jurídico.

 

O que significa um imóvel não estar livre e desembaraçado?

Adquirir um imóvel que não está “livre e desembaraçado” é como comprar um carro com multas e documentação atrasada: o bem até pode parecer em boas condições, mas os problemas vêm à tona quando você tenta regularizar a situação ou transferir a propriedade.

No caso dos imóveis, isso significa que há pendências que comprometem a plena titularidade – como dívidas, disputas judiciais, hipotecas, penhoras ou mesmo ausência de registro formal.

Um imóvel só pode ser considerado regular quando está juridicamente apto para ser vendido, ou seja, quando não há nenhum ônus ou impedimento que recaia sobre ele. Por isso, a análise documental é uma etapa indispensável antes de fechar qualquer negócio.

A partir disso, visando dar publicidade às pendências existentes do bem, o art. 172 da Lei nº 6.015/73 informa que todos os atos que envolvam a propriedade estejam devidamente registrados na matrícula do imóvel, para estabelecer a validade:

“Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, ” inter vivos” ou ” mortis causa” quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.”

Esse estado é fundamental para que o comprador possa registrar o contrato e se tornar, de fato, proprietário do imóvel – conforme determina o art. 1.245 do Código Civil:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.”

Se o imóvel não estiver livre e desembaraçado, os riscos são concretos e podem comprometer não apenas o investimento, mas também a segurança de todo o negócio. Conhecer e entender os riscos, então, é o primeiro passo para evitar prejuízos e dores de cabeça. Afinal, garantir a segurança jurídica da compra é tão importante quanto avaliar o estado físico do imóvel.

 

Tipos de pendências de um imóvel

Diversas situações podem comprometer a regularidade de um imóvel, sendo algumas mais frequentes no cotidiano do mercado imobiliário. Dentre elas, destacam-se:

 

Pendências registrais

Um imóvel sem matrícula ou com matrícula desatualizada, por exemplo, dificulta a comprovação da cadeia dominial e pode inviabilizar o registro da transação. Também são comuns construções não averbadas junto ao cartório, o que impede o reconhecimento legal da edificação, ou situações em que o imóvel está em nome de um terceiro que já faleceu ou não faz parte da transação atual.

Exemplo: Um indivíduo comprou um terreno de 200m², sem edificação, com a intenção de construir sua residência. Para obter a aprovação da obra, apresentou à Prefeitura um projeto arquitetônico de 200m² de área construída, conforme exigido pela legislação urbanística local. No entanto, após a conclusão da construção, edificou uma casa com 250m², ou seja, 50m² além do aprovado. O imóvel foi finalizado, habitado e posteriormente colocado à venda. No momento da negociação, o comprador exigiu a averbação da construção na matrícula do imóvel. O problema? A construção real estava em desacordo com o projeto aprovado, impedindo a averbação da edificação e o financiamento bancário.

Além de não conseguir registrar o contrato de compra e venda, o novo comprador também não pode utilizar o imóvel como garantia real. Sendo assim, será necessário retificar junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis o estado do imóvel.

 

Pendências financeiras

Débitos de IPTU e taxas condominiais são herdados pelo novo adquirente, uma vez que o instituto do “propter rem” determina que as obrigações referentes ao bem permanecem, independentemente do proprietário.

Quando falamos de “propter rem” significa que é uma obrigação “própria da coisa”. Diferente de uma dívida pessoal, ela é vinculada diretamente ao bem – nesse caso, o imóvel. Assim, quem se torna proprietário também assume automaticamente essa obrigação, mesmo que não tenha sido o responsável por originá-la.

Ou seja, caso o último dono do imóvel tenha atrasado os pagamentos de IPTU, ficará incumbido ao próximo proprietário realizar os pagamentos, pois a dívida acompanha o bem e não a pessoa. Da mesma forma, dívidas fiscais do proprietário podem levar à penhora do bem, mesmo após a venda.

Um contrato de compra e venda bem redigido e amparado na situação real de irregularidade do imóvel, poderia conter cláusulas claras prevendo a responsabilidade do vendedor sobre estas dívidas. Mas ainda assim o comprador estaria assumindo um risco a mais se comparado à compra de um imóvel regular. Este é mais um motivo pelo qual contar com um advogado especialista em direito imobiliário é tão importante.

 

Ônus reais

Hipotecas, penhoras, usufruto, servidões e outras limitações que recaem diretamente sobre o imóvel devem ser verificadas por meio da certidão de ônus reais. Esses gravames devem estar averbados na matrícula e, quando não identificados previamente, podem comprometer a utilização plena do imóvel ou até impedir sua alienação (venda).

 

Impedimentos judiciais

A existência de bloqueios judiciais, como em ações de execução, inventários, divórcios e partilhas de bens, ações possessórias e usucapião podem suspender, invalidar ou anular uma negociação, impedindo a lavratura da escritura e o registro da propriedade em nome do comprador.

 

Como verificar a situação jurídica de um imóvel antes da compra

Comprar um imóvel exige mais do que “paixão à primeira vista”. Além da visita ao local, para mitigar riscos, é imprescindível realizar uma análise jurídico-documental completa da situação do imóvel e de seu proprietário antes da assinatura do contrato. E essa análise vai muito além de confiar no corretor ou no vendedor.

Esse processo é conhecido como due diligence imobiliária e envolve a coleta e análise de documentos como:

• Certidão de matrícula atualizada;
• Certidão negativa de ônus reais;
• Certidão de ações cíveis, fiscais e trabalhistas do vendedor;
• IPTU e taxas municipais atualizadas;
• Habite-se e certidão da prefeitura;
• Planta e projeto aprovados.

A orientação de um advogado especializado em transações imobiliárias pode fazer toda a diferença nesse momento. Afinal, prevenir é sempre mais barato – e mais seguro – do que remediar.

A due diligence é uma medida que permite ao comprador tomar decisões conscientes e seguras, evitando prejuízos futuros. Fundamenta-se nos princípios da boa-fé objetiva e do dever de diligência previstos no artigo 113 do Código Civil:

“Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”

A concentração dos atos na matrícula do imóvel, prevista no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, facilita essa análise, pois todo fato relevante que possa impactar a propriedade presume estar registrado neste documento.

Entretanto, não se pode assumir que a matrícula esteja de fato atualizada com todas as informações que deveria, pois, como vimos, pode acontecer, por exemplo, de uma construção não ter sido devidamente averbada. Por isso, a due diligence imobiliária precisa sempre analisar outros tantos documentos para além da matrícula do imóvel.

 

Riscos de adquirir um imóvel irregular ou com ônus reais

Poucas coisas são tão frustrantes quanto investir na compra de um imóvel e descobrir, depois da assinatura, que ele está irregular ou com restrições legais que impedem seu uso ou revenda.

A aquisição de um imóvel irregular pode acarretar uma série de consequências negativas para o comprador, tanto no aspecto patrimonial quanto jurídico. O que parecia uma boa oportunidade pode se tornar um problema difícil – e caro – de resolver.

Entre os principais riscos, destacam-se:

 

Impossibilidade de registrar o imóvel

Conforme disposto no artigo 1.245, § 1º, do Código Civil, a transferência da propriedade só se dá com o efetivo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Se o imóvel não estiver regular ou atualizado, provavelmente o registro não poderá ser feito. Sem esse registro, o comprador não é considerado o legítimo proprietário.

 

Perda do bem

Caso o imóvel esteja sujeito a ação judicial que resulte em sua expropriação, ou seja, a perda da propriedade em razão de dívidas, o comprador poderá perdê-lo, mesmo após a compra.

Nesse caso, a legislação prevê a possibilidade de indenização por evicção, conforme os artigos 447 e 448 do Código Civil, desde que o contrato não contenha cláusula de exclusão de responsabilidade ou que o comprador tenha sido negligente na verificação prévia.

 

Penhora do bem e responsabilidades financeiras inesperadas

Débitos de IPTU e taxas condominiais são exigidas do novo proprietário e geram risco de execução e penhora do bem. Diante da obrigação “propter rem”, esses débitos acompanham o imóvel, e não o antigo proprietário, o que reforça a importância da análise prévia dessas obrigações.

 

Dificuldade para revenda ou impossibilidade de financiamento

Imóveis com pendências registrais ou judiciais não são aceitos por instituições financeiras como garantia de financiamento. Isso reduz significativamente o valor de mercado do bem e pode dificultar sua revenda.

Cada um desses cenários traz insegurança, perda de tempo, de dinheiro e, muitas vezes, um desgaste emocional que poderia ter sido evitado com uma análise jurídica prévia. Ou seja, um imóvel irregular pode parecer um bom negócio à primeira vista, mas esconde armadilhas que podem comprometer a tranquilidade e o investimento do comprador.

 

Negociação e regularização de imóveis com pendências: é possível?

Sim, é possível negociar imóveis com pendências – mas esse processo exige cautela redobrada e, principalmente, acompanhamento jurídico especializado.

Embora a existência de pendências represente um sinal de alerta, isso não significa, necessariamente, que a negociação deva ser descartada. Em diversas situações, é possível viabilizar a compra desde que sejam adotadas as medidas adequadas para regularizar o imóvel e/ou proteger o comprador.

A regularização do imóvel pode se dar por vias judiciais ou administrativas, como por meio da averbação de construções, da retificação de registros ou da usucapião extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73).

Além disso, o contrato de compra e venda pode conter cláusulas de proteção, como a possibilidade de rescisão sem multa em caso de descobertas relevantes na due diligence imobiliária ou a previsão expressa de responsabilidade do vendedor por eventuais prejuízos decorrentes da evicção.

Ainda, é possível incluir cláusulas contratuais que condicionem a conclusão do negócio à regularização do bem e também negociar abatimentos no valor, considerando o tempo e os custos envolvidos no processo de regularização.

Nos casos em que o imóvel é adquirido de uma construtora ou incorporadora, o Código de Defesa do Consumidor também oferece proteção contra vícios ocultos, conforme o artigo 26, § 3º, assegurando o direito à reparação ou à rescisão do contrato, dependendo da gravidade do problema identificado.

O importante é que todo o processo seja documentado e transparente, com o apoio de um advogado que possa garantir a segurança jurídica das partes envolvidas.

Negociar um imóvel irregular não é impossível – mas requer estratégia e responsabilidade.

 

Importância de um advogado especialista em direito imobiliário

Contar com um profissional especializado é uma das decisões mais importantes para quem deseja adquirir um imóvel com segurança. A presença de um advogado especializado em direito imobiliário durante o processo de aquisição do imóvel é um diferencial que pode evitar inúmeras complicações.

Enquanto corretores e imobiliárias focam na intermediação da venda, o advogado cuida da legalidade do negócio.

Esse profissional atua de forma preventiva na análise da documentação, na condução da due diligence, nas estratégias de negociação, na elaboração e interpretação do contrato de compra e venda e suas cláusulas, e no acompanhamento do registro da propriedade.

Mais do que identificar problemas, o advogado é capaz de propor soluções para viabilizar o negócio com segurança. Ele orienta o comprador sobre os direitos e deveres envolvidos na transação, assegurando que o contrato reflita fielmente os interesses das partes e esteja em conformidade com a legislação vigente.

Em um mercado cheio de variáveis, o apoio de uma assessoria jurídica imobiliária é o que garante tranquilidade e evita surpresas desagradáveis. Seu olhar técnico e sua experiência evitam que o cliente seja surpreendido por dívidas, processos ou entraves que poderiam ter sido previstos.

Em resumo, o advogado não é um custo extra na compra de um imóvel – é um investimento em segurança e tranquilidade.

 

Conclusão

Os riscos de adquirir um imóvel irregular são reais, mas também existem caminhos para lidar com pendências de forma consciente e estratégica. Afinal, a compra de um imóvel não precisa ser um salto no escuro.

Com informação, cautela e o suporte certo, é possível realizar esse sonho com segurança e tranquilidade. Neste sentido, a verificação da regularidade documental e jurídica é indispensável para garantir a segurança da transação e evitar prejuízos significativos.

Ao adotar uma postura preventiva e exigir a matrícula atualizada do imóvel, a certidão de ônus reais e demais documentos pertinentes, o comprador se protege de surpresas desagradáveis.

Investir em uma assessoria jurídica imobiliária qualificada, portanto, não apenas evita riscos, mas também contribui para que a aquisição do imóvel seja realizada com tranquilidade e segurança.

Antes de fechar negócio, lembre-se: questionar, investigar e se cercar de orientação técnica é o melhor caminho para transformar um bom imóvel em um excelente investimento.

Caso você ainda tenha dúvidas sobre compra e venda de imóveis, due diligence imobiliária ou qualquer um dos demais aspectos mencionados neste artigo, entre em contato conosco e saiba como podemos ajudá-lo!

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