9 pontos essenciais de um contrato de compra e venda de imóvel

 

O investimento em imóveis é um dos métodos mais tradicionais da cultura financeira no nosso país. O ditado popular “quem compra terra, nunca erra” é bastante conhecido e reflete a confiança no mercado imobiliário brasileiro.

Seja por meio da compra da primeira casa ou apartamento, ou através de diversificação patrimonial em lojas, salas, prédios comerciais e galpões, a assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel demanda vários cuidados, pois a transação envolve valores significativos.

Para você que pensa em adquirir um imóvel, elaboramos este texto com 9 pontos importantes em uma negociação desse porte:

 

Contrato de Promessa de Compra e Venda

 

De início, vamos apresentar a distinção entre contratos particulares e escrituras públicas.

Enquanto o primeiro é um contrato simples, celebrado entre duas ou mais pessoas sem a intervenção de um ente público, como um Juiz ou um Tabelião, o segundo é um contrato realizado diretamente no Cartório de Notas mediante a intermediação de um Tabelião Público.

Os documentos públicos são dotados de fé, ou seja, maior credibilidade e presunção de validade, além de serem exigidos para algumas operações como a de compra e venda de imóveis.

Na prática, portanto, é comum que contratos particulares sejam celebrados primeiro no formato de Promessa ou Compromisso de Compra e Venda para, somente depois, a negociação ser concretizada através da assinatura da uma Escritura Pública de Compra e Venda no Cartório.

Isso ocorre por conta do art. 108 do Código Civil, que diz ser obrigatória a escritura pública na transação de imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos, sob pena de nulidade.  

Como a maior parte dos imóveis têm os preços acima deste limite, as partes assinam um contrato de promessa de compra e venda, uma espécie de pré-contrato, onde o comprador se compromete a efetuar o pagamento de uma quantia pelo direito de exigir do vendedor a outorga (assinatura) da escritura pública num momento futuro, usualmente após o pagamento.

Formalizada a escritura pública, esta é levada para o Cartório de Registro de Imóveis, onde será averbada a transferência da propriedade na matrícula do bem.

 

Qualificação, capacidade e poderes das partes

 

Feita a distinção dos formatos contratuais disponíveis, outra preocupação preliminar é observar se as partes têm capacidade, poderes e idoneidade para negociar aquele determinado imóvel.

A capacidade está ligada à competência da pessoa para praticar atos da vida civil. Logo, indicamos verificar se ela é maior de idade ou se não detém algum tipo de doença ou interdição judicial dificultosa para exprimir sua vontade livremente.

Em seguida, a análise dos poderes passa pela propriedade e disponibilidade do bem. É preciso avaliar se o comprador é de fato o proprietário ou possuidor do imóvel e se o bem está livre e desembaraçado. No caso de um imóvel inventariado judicialmente, por exemplo, a sua negociação depende de expressa autorização do Juiz da causa.

Por último, idoneidade é um filtro para evitar dissabores ao longo do caminho. Aconselhamos consultar se o vendedor tem cobranças, protestos e execuções em andamento, pois uma penhora ou impedimento pode recair sobre o bem e ser necessário que o comprador explique futuramente que adquiriu aquilo de boa-fé.

Naturalmente, qualquer contratempo nesse sentido traz prejuízos de tempo, despesas e perdas de oportunidades de mercado para o adquirente.

Do ponto de vista do vendedor, indicamos verificar se o comprador tem patrimônio e credibilidade para honrar com o pagamento do contrato. Fianças e garantias podem ser inseridas para assegurar o adimplemento das obrigações. Algumas pesquisas do histórico de protestos, cadastro de devedores, processos e discussões judiciais deste comprador revelam informações relevantes sobre o comportamento e conduta da parte.

Essa investigação prévia que é feita sobre o imóvel e a parte com quem se pretende negociar é chamada de due diligence imobiliária, devendo ser realizada antes mesmo da assinatura de pré-contratos, como a promessa ou o compromisso de compra e venda de imóvel.

 

Preço e Forma de Pagamento

 

Embora pareça óbvio, sugerimos que o contrato de compra e venda de imóvel defina claramente qual o preço e condições de pagamento.

Independentemente se a quitação será a vista ou a prazo, definir com objetividade o valor e a data de vencimento é cautela importante para evitar dúvidas quanto ao atraso e suas repercussões nos cálculos de correção monetária, juros e multas.

 

Imissão na posse e entrega das chaves

 

Reserve um capítulo do contrato para discriminar o momento exato da entrega da posse do imóvel para o comprador. Este evento pode ser simbolicamente marcado pela “entrega das chaves” ao adquirente.

No geral, a delimitação da posse determina quem será o responsável pelo pagamento das despesas de uso rotineiro do imóvel, tais como IPTU, taxa de condomínio, água, luz, gás etc.

 

Multa e penalidades

 

As multas são instrumentos utilizados para dar segurança de que o contrato será efetivamente cumprido. Ela não pode ser alta demais, ao ponto de subverter o interesse do credor, nem pode ser pequena ao ponto de não coagir o devedor a adimplir sua obrigação.

Portanto, sugerimos que as penalidades contratuais sejam fixadas com base em critérios justos e equânimes com a ajuda de um profissional habilitado na área.

Além disso, é importante que a multa tenha seu valor objetivamente calculado sem maiores complexidades. Assim, aconselhamos que a penalidade seja prevista em valor fixo ou em percentual do preço da negociação. Uma multa ilíquida pode demandar muito tempo de apuração, após longos anos de discussão judicial.

No contrato de compra e venda de imóveis há no mínimo 3 hipóteses que necessitam de uma penalidade: (i) o atraso no pagamento do preço, (ii) no atraso da outorga da escritura pública e (iii) na rescisão contratual.

Para cada uma destas situações, então, deve ser prevista a respectiva multa.

 

Despesas de transferência

 

Para se transferir um imóvel na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis são cobrados emolumentos e impostos.

Sobretudo se for celebrado um contrato de promessa de compra e venda, é importante que exista uma cláusula atribuindo a responsabilidade pelo pagamento das taxas de escritura pública, do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI e as despesas com a averbação na matrícula do Registro de Imóveis.

Os valores das taxas cartoriais podem ser consultados na Tabela de Custas e Emolumentos publicada anualmente pelo Conselho Nacional de Justiça.

Já o valor do ITBI varia de município para município, geralmente na ordem de 1% a 5% do valor da transação, podendo ser verificado na lei da cidade.

 

Comunicação

 

Compartilhamos do entendimento de que não é possível prever todos os eventos que se desencadeiam ao longo de uma operação imobiliária. Portanto, a comunicação e colaboração entre partes é bastante recomendável.

Dito isso, sugerimos reservar uma cláusula onde ficarão discriminados os endereços de contato, inclusive eletrônico (e-mail), onde as partes declaram receber notificações e comunicados.

Esta transparência pode diminuir as chances de litígio, pois o diálogo permite que as partes exponham suas considerações e interesses que serão sempre avaliados de acordo com o princípio da boa-fé, da lealdade e da confiança.

 

Venda por metragem ou por inteiro (Cláusula Ad Corpus)

 

Importante se atentar quanto à metragem do imóvel para definir se esta é uma condição essencial do negócio, ou se o bem está sendo vendido Ad Corpus, como coisa certa e discriminada, sem se importar com as medidas.

Isso gera repercussões contratuais pois nos diz o art. 500 do Código Civil que:

“se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”

Por outro lado, não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido com Cláusula Ad Corpus sem referência à metragem.

Então, para evitar dissabores e alinhar a expectativas, sugerimos definir antes a modalidade desta venda.

 

Rescisão

 

Como em qualquer contrato, é importante destinar um capítulo específico para as hipóteses de rescisão. Tratando-se de uma negociação complexa, que importa a transferência de posse e propriedade de imóvel, desfazer uma transação como esse gera enormes prejuízos com depreciação do bem e acúmulo de dívidas (IPTU, condomínio, água e luz).

Portanto, é preciso que a rescisão seja uma alternativa prevista em virtude de uma falta grave, deixando claros os encargos da rescisão como o pagamento de multa, honorários de advogado, juros, correção monetária e perdas e danos.

Como trata-se de medida extrema, aconselhamos a estipulação de um prazo para a resolução do problema de no mínimo 30 dias, antes da incidência da rescisão.

 

Conclusão

 

É evidente que não abordamos todos os pontos que um contrato de compra e venda de imóvel pode tratar, notadamente porque as peculiaridades de cada negociação mudam bastante.

No entanto, seguir os capítulos elencados neste texto pode evitar grandes prejuízos e contribuir para uma contratação um pouco mais completa e transparente. Um bom contrato não é aquele com inúmeras páginas e cláusulas, mas aquele que é simples, completo e de fácil entendimento, de modo que todas as partes saibam sem dificuldades seus deveres e obrigações.

Por isso, contar com o auxílio de um bom e experiente advogado na hora de adquirir ou vender um imóvel pode auxiliar na economia de tempo, energia e despesas.

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